Finanzierung und Rechnen1 Min. Lesezeit
Finanzierung: Zinsen, Beleihung, Struktur
Zinsniveau August 2026, die 100-%-Struktur mit 15 Jahren Bindung und warum Banken vermietete Objekte lieber sehen.
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✦Open Research & Wissensdatenbank
Immobilienwissen & Glossar
Unabhängig, transparent belegt und gerechnet für den ersten Wohnungskauf.
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Bonn & Köln FokusMarkt und Lagen1 Min. Lesezeit
Wo das Budget tatsächlich etwas kauft
So liest man eine Marktkarte: Preise, Neuvermietungsmieten und Urteil für acht Lagen der erfundenen Musterstadt, gegen Nachfrage und Leerstand.
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Mietrecht und WEG2 Min. Lesezeit
Der Notartermin: Ablauf, Klausel-Checkliste & Beurkundung
Ablauf des Notartermins, die gesetzliche 14-Tage-Frist nach § 17 BeurkG und unverzichtbare Klauseln wie Belastungsvollmacht und Fälligkeitsvoraussetzungen.
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Strategie und Ablauf1 Min. Lesezeit
Die Strategie auf einer Seite
Vermietete 2-Zimmer-Wohnung in einer günstigen Lage der Beispielstadt Musterstadt für 130–165 T€, rund 100 % finanziert, 30 T€ Eigenkapital in Nebenkosten, Material und Reserve.
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Strategie und Ablauf1 Min. Lesezeit
Zeitplan: rückwärts vom 31. Dezember
Rückwärts gerechnet vom 31. Dezember: Beurkundung bis 15. November, Angebot auf dem Leerstandsweg bis 10. Oktober.
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Finanzierung und Rechnen1 Min. Lesezeit
Budgetmechanik: warum 30.000 € die eigentliche Grenze sind
Die Kaufnebenkosten von rund 12 % sind nicht finanzierbar — sie verbrennen Eigenkapital und setzen die eigentliche Preisobergrenze.
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Mietrecht und WEG1 Min. Lesezeit
Grundbuch nach dem Kauf: Vormerkung, Fälligkeit & Eigentumsumschreibung
Die vier Stationen bis zum Eigentum: Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB), Kaufpreisfälligkeitsmitteilung, Unbedenklichkeitsbescheinigung und Eigentumsumschreibung.
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Steuern1 Min. Lesezeit
Steuer-Playbook: die zehn Hebel
Zehn Hebel von der Kaufpreisaufteilung über das RND-Gutachten bis zum steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren.
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Steuern1 Min. Lesezeit
Das RND-Gutachten erklärt
Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer hebt die AfA von 2 % auf 2,9–3,3 % und amortisiert sich in weniger als drei Jahren.
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Strategie und Ablauf1 Min. Lesezeit
Die drei gangbaren Wege
Vermietete Bestandswohnung, leerstehend mit Eigenleistung und möbliert, oder vermietetes Mikroapartment — Vor- und Nachteile jedes Weges.
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Mietrecht und WEG1 Min. Lesezeit
Wohnungsübergabe & Übergabeprotokoll: Zähler, Schlüssel & Gefahrübergang
Der wirtschaftliche Nutzen-Lasten-Wechsel bei Kaufpreiszahlung (§ 446 BGB), lückenlose Zählerablesung, Schlüsselübergabe und Mieterübernahme.
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Steuern1 Min. Lesezeit
Erste Steuererklärung als Vermieter: Anlage V, AfA & Werbungskosten
Das 1×1 der Anlage V: Zufluss- und Abflussprinzip (§ 11 EStG), Schuldzinsenabzug, AfA-Abschreibung und die 15-%-Grenze bei Anschaffungskosten.
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Glossar1 Min. Lesezeit
Glossar (DE↔EN)
Die deutschen Fachbegriffe von AfA bis WEG, jeweils in einem Satz erklärt.
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Risiken im Bestand1 Min. Lesezeit
WEG-Prüfung: was zu fordern ist und was einen Deal tötet
Welche Unterlagen vor jedem Angebot vorliegen müssen, welche Befunde einen Abbruch rechtfertigen und welche Kennzahlen gesund sind.
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Risiken im Bestand1 Min. Lesezeit
Altbaurisiken: Asbest, Heizung, Energieklasse
Zweiadrige Elektrik, Steigleitungen am Lebensende, Floor-Flex mit Asbestverdacht, Heizungsrecht nach dem GModG und die Preiswirkung der Energieklasse.
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Steuern1 Min. Lesezeit
Instandhaltungsrücklage & Hausgeldabrechnung: Steuerfalle vs. Realität
Hausgeld-Zuführungen zur Rücklage sind erst bei tatsächlicher Verausgabung steuerlich abzugsfähig (BFH IX R 19/24); Trennung von umlagefähigen Kosten.
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Mietrecht und WEG1 Min. Lesezeit
Mietvertrag rechtssicher gestalten: Kaution, Betriebskosten & Schönheitsreparaturen
Rechtssichere Mietverträge nach BGB: Kautionsgrenze von 3 Nettokaltmieten (§ 551), BetrKV-Verweis und Vermeidung unwirksamer Renovierungsklauseln.
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Mietrecht und WEG1 Min. Lesezeit
Mieterhöhung in der Praxis: Kappungsgrenze & qualifizierter Mietspiegel
Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB): 15-Monats-Sperrfrist, 15-%-Kappungsgrenze in Bonn und Begründung per qualifiziertem Mietspiegel.
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Mietrecht und WEG1 Min. Lesezeit
Das erste Vermieterjahr: Fristenkalender & Pflichten
Der Jahresfristenkalender für Vermieter: Mieteingangskontrolle, Eigentümerversammlung und die strikte 12-Monats-Ausschlussfrist für Betriebskosten (§ 556 BGB).
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Risiken im Bestand1 Min. Lesezeit
Vermietet kaufen: Mechanik und Fallstricke
Der Mietvertrag geht unverändert über: Miethöhe, Kaution, alle Nebenabreden — mit einer Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
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Mietrecht und WEG1 Min. Lesezeit
Vermietet kaufen: § 566 BGB in der Praxis
Wer eine vermietete Wohnung kauft, tritt in den bestehenden Vertrag ein — Vermieter wird man aber erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
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Mietrecht und WEG2 Min. Lesezeit
Mietpreisbremse: Deckel, Ausnahmen und Auskunftspflicht
§ 556d BGB deckelt die Anfangsmiete auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete; Bonn ist erfasst, und die Auskunftspflicht entscheidet über jede Ausnahme.
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Mietrecht und WEG1 Min. Lesezeit
Mieterhöhung beim laufenden Mietverhältnis (§ 558 BGB)
Die Mieterhöhung nach § 558 BGB ist ein Zustimmungsverlangen mit zwei Wartefristen, zwei Obergrenzen und einer Begründungspflicht.
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Mietrecht und WEG2 Min. Lesezeit
Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): 8 % und die Kappungen, die greifen
8 % der umgelegten Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete — begrenzt auf 3 €/qm in sechs Jahren, 2 €/qm unterhalb von 7 €/qm Ausgangsmiete.
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Mietrecht und WEG2 Min. Lesezeit
Mietverhältnis beenden: Eigenbedarf, Fristen und die NRW-Sperrfrist
Kündigen geht nur mit berechtigtem Interesse; in Bonn sperrt die Mieterschutzverordnung den Eigenbedarf nach Umwandlung acht Jahre lang.
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Mietrecht und WEG1 Min. Lesezeit
Betriebskosten: was umlagefähig ist und die 12-Monats-Frist
Umlagefähig ist nur, was der Mietvertrag vereinbart und § 2 BetrKV kennt — und die Abrechnung muss binnen zwölf Monaten beim Mieter sein.
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Mietrecht und WEG2 Min. Lesezeit
WEG-Grundlagen: was Ihnen gehört und was Sie nicht allein entscheiden
Gekauft werden Sondereigentum plus ein Anteil am Gemeinschaftseigentum; über Letzteres entscheidet die Eigentümerversammlung, nicht Sie.
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Mietrecht und WEG2 Min. Lesezeit
Energie- und Heizungspflichten 2026: GModG, Energieausweis, CO₂-Aufteilung
Das GModG hat das GEG abgelöst: Energieausweispflichten, CO₂-Kostenaufteilung nach Stufenmodell und was davon den Vermieter trifft.
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Mietrecht und WEG2 Min. Lesezeit
Mieterauswahl: was Sie fragen dürfen und was das AGG verbietet
Bei der Mieterauswahl gelten AGG und DSGVO gleichzeitig — Einkommen darf man fragen, Familienplanung nicht.
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Mietrecht und WEG2 Min. Lesezeit
Möbliert und kurzzeitig vermieten: drei Regelwerke, ein Problem
Möbliert und kurzzeitig vermieten heißt drei Regelwerke gleichzeitig: Mietrecht, Zweckentfremdungsrecht und Steuerrecht.
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Steuern2 Min. Lesezeit
AfA-Grundlagen: warum nur der halbe Kaufpreis abgeschrieben wird
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden — für Bestand von 1925 bis 2022 mit 2 % über 50 Jahre.
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Steuern2 Min. Lesezeit
Kaufpreisaufteilung: die wertvollste Klausel Ihrer Notarurkunde
Die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Gebäude legt die AfA-Bemessungsgrundlage für fünf Jahrzehnte fest.
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Steuern2 Min. Lesezeit
Restnutzungsdauer-Gutachten: der Neustart vom Dezember 2025
Das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat die restriktiven Regeln von 2023 aufgehoben; es gilt wieder jede sachverständige Methode.
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Steuern2 Min. Lesezeit
Die 15-%-Falle: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Über 15 % der Gebäudekosten in drei Jahren, und der Sofortabzug wird rückwirkend zur Abschreibung über 50 Jahre.
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Steuern1 Min. Lesezeit
Der Werbungskosten-Katalog des Vermieters — und vier klassische Eigentore
Was wirklich abziehbar ist — Zinsen ja, Tilgung nie, Rücklagenzuführung erst bei Verausgabung — und vier verbreitete Eigentore.
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Steuern2 Min. Lesezeit
Sofort abziehen oder verteilen: § 82b EStDV
§ 82b EStDV erlaubt, größeren Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen; das lohnt nur bei schwankendem Grenzsteuersatz.
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Steuern2 Min. Lesezeit
Aus Vermietungsverlusten monatliches Geld machen
Der Lohnsteuer-Ermäßigungsantrag holt den Vermietungsverlust ab dem ersten Euro monatlich ins Gehalt statt erst mit dem Bescheid.
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Steuern1 Min. Lesezeit
Wem gehört sie, wer schuldet, wer zahlt: Struktur für Paare
Einkünfte und Werbungskosten folgen dem Grundbuch, nicht dem Konto — die Struktur entscheidet, wer überhaupt abziehen darf.
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Steuern1 Min. Lesezeit
Vermietung an Angehörige: die 66-%- und die 50-%-Grenze
Ab 66 % der ortsüblichen Warmmiete bleibt der volle Werbungskostenabzug; darunter greifen Prognose oder Kürzung.
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Steuern2 Min. Lesezeit
Verkaufen: die Zehnjahresfrist und was die AfA mit dem Gewinn macht
Nach mehr als zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei und die AfA wird nicht zurückgeholt; innerhalb der Frist erhöht sie den Gewinn.
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Steuern2 Min. Lesezeit
Grunderwerbsteuer und Grundsteuer in NRW 2026
6,5 % Grunderwerbsteuer in NRW landen in den Anschaffungskosten; die Grundsteuer ist abziehbar und zugleich umlagefähig.
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Finanzierung und Rechnen2 Min. Lesezeit
Die vier Ertragsströme (und warum „cashflow-negativ“ kein Argument ist)
Operatives Ergebnis, Steuerwirkung, Tilgung und Wertentwicklung — vier Ströme, von denen nur drei belastbar sind.
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Finanzierung und Rechnen2 Min. Lesezeit
Vier Renditezahlen, eine Wohnung: warum die Bruttomietrendite täuscht
Dieselbe Wohnung, fünf Renditezahlen: die Bruttomietrendite ist um ein Drittel zu hoch, weil sie Kosten und Nebenkosten ignoriert.
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Finanzierung und Rechnen2 Min. Lesezeit
Die Kosten, die niemand nennt: was wirklich beim Eigentümer landet
Verwaltervergütung, Rücklagenzuführung, Instandhaltung und Mietausfall — die dritte Spalte, die in keinem Inserat steht.
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Finanzierung und Rechnen2 Min. Lesezeit
Hebel: der Verstärker wirkt in beide Richtungen
Eigenkapitalrendite = Objektrendite + Verschuldungsgrad × (Objektrendite − Zins); liegt der Zins darüber, wirkt der Hebel nach unten.
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Finanzierung und Rechnen2 Min. Lesezeit
Die Zinsbindung ist ein Optionsgeschäft
Die längere Zinsbindung ist eine einseitige Option, weil § 489 BGB nach zehn Jahren einen kostenlosen Ausstieg garantiert.
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Finanzierung und Rechnen2 Min. Lesezeit
Die Arithmetik der Mieterqualität
Ein Mieterwechsel kostet rund 2.900 €; das eigentliche Risiko ist aber nicht der Leerstand, sondern der zahlungsunfähige Mieter.
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Finanzierung und Rechnen2 Min. Lesezeit
Den Deal testen, nicht bewundern
Nach Wirkung auf die Zehnjahresrendite geordnet: der gezahlte Preis ist der größte Hebel, den man selbst in der Hand hat.
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Finanzierung und Rechnen2 Min. Lesezeit
Fünf Fallen, fünf Gegenmittel
Ankereffekt, Versunkene Kosten, Bestätigungsfehler, Verlustaversion und Herdenverhalten — je eine Gegenmaßnahme.
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Finanzierung und Rechnen2 Min. Lesezeit
Entscheidungshygiene: eine gute Entscheidung ist kein gutes Ergebnis
Immobilien liefern eine Beobachtung pro Jahrzehnt; deshalb bewertet man den Prozess und schreibt ihn vor dem Angebot auf.
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Finanzierung und Rechnen2 Min. Lesezeit
Der ehrliche Vergleich: diese Wohnung gegen einen Welt-ETF
Gleiches Geld, gleicher Zeitraum: die Wohnung braucht rund 2,5–3 % jährliche Wertsteigerung, um mit einem Welt-ETF gleichzuziehen.
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Finanzierung und Rechnen2 Min. Lesezeit
Verhandeln als Erwartungswert
Ein Angebot unter Preis hat einen berechenbaren Erwartungswert — der aber vollständig von der besten Alternative abhängt.
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Finanzierung und Rechnen2 Min. Lesezeit
Auch eine Wohnung ist eine Portfolioentscheidung
Arbeitsplatz, Mietnachfrage und Wohnungswert hängen an derselben Region; die Reserve entscheidet, ob man den schlechten Zustand übersteht.
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Bereit für eure eigene Wohnungsanalyse?
Claimstake begleitet Paare bei der ersten Kapitalanlage: Analyse am Schreibtisch, Begleiter bei der Besichtigung und 45 transparente Leitfäden für fundierte Entscheidungen.
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