Das ist der Fall, den wir durch diese ganze Strecke tragen. Eine 58-m²-Wohnung in einem Block der 1970er am Rand von Musterstadt — Wohnung und Stadt sind erfunden, Steuersätze und Zinsen nicht. Kaufpreis 178.000 €. Die Kaufnebenkosten in NRW liegen mit Makler bei rund 12 % — Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar und Grundbuch ca. 2 %, Maklerprovision 3,57 % — also 21.500 €, alles zusammen 199.500 €. Sie bringen 29.500 € Eigenkapital ein, nehmen 170.000 € zu 4,2 % auf (ein Beleihungsauslauf von 95 % kostet rund 0,5 Prozentpunkte über dem im August 2026 besten Zehnjahressatz von 3,70 %), 2 % anfängliche Tilgung → 878 €/Monat. Kaltmiete 600 €/Monat.
Das erste Jahr erzeugt vier getrennte Dinge, von denen nur eines Geld ist:
| Strom | Deutsch | Jahr 1 | auf 29.500 € |
|---|---|---|---|
| Betriebsergebnis (NOI − Zinsen) | Betriebsergebnis | −1.640 € | −5,6 % |
| Steuerschild | Steuerersparnis | +1.950 € | +6,6 % |
| Tilgung | Tilgung | +3.400 € | +11,5 % |
| Wertsteigerung zu 2 % | Wertsteigerung | +3.560 € | +12,1 % |
| Summe | +7.270 € | +24,6 % |
(NOI = 7.200 € Miete − 1.700 € nicht umlagefähige Eigentümerkosten = 5.500 €. Zinsen = 7.140 €.)
„Die ist doch cashflow-negativ“ ist also ein unvollständiger Einwand. Der Cashflow ist einer von vier Strömen und der kleinste. Vor Steuern zahlen Sie 420 €/Monat drauf, nach dem Steuerschild rund 258 €/Monat — gegen 283 €/Monat getilgtes Kapital. Der Richtung nach sparen Sie auf ein illiquides Konto.
Jetzt die ehrliche Hälfte. Die Tabelle verschweigt drei Dinge.
1. 21.500 € wurden am ersten Tag vernichtet. Das echte Eigenkapital in der Wohnung bei Abwicklung ist 178.000 € − 170.000 € = 8.000 €, nicht 29.500 €. Messen Sie Renditen am eingesetzten Kapital, nicht am verbliebenen Eigenkapital, sonst buchen Sie einen sofortigen Verlust von 12 %, als hätte es ihn nie gegeben.
2. „Der Mieter zahlt Ihr Darlehen ab“ stimmt hier nicht. Der NOI ist 5.500 €, der Kapitaldienst 10.540 €. Der Mieter finanziert 52 % der Annuität; den Rest finanzieren Ihre Gehälter. Diese Behauptung trägt nur, wenn NOI ≥ Kapitaldienst ist, und das erreicht 2026 in deutschen Städten fast kein Geschäft.
3. Der größte Strom ist der, den Sie nicht steuern. Die Wertsteigerung macht 49 % der Schlagzeile aus und ist eine Annahme. Setzen Sie sie auf null, und Jahr eins ist +3.710 € (12,6 %) — und der Ausstieg nach zehn Jahren wird negativ.
Die Sicherheit läuft fast exakt umgekehrt zur Größe: Tilgung (vertraglich) > Betriebsergebnis (vereinbarte Miete) > Steuerschild (Ihr Einkommen, das Gesetz) > Wertsteigerung (eine Vermutung).