Mietverhältnis beenden: Eigenbedarf, Fristen und die NRW-Sperrfrist

Deutsche Wohnraummietverhältnisse sind unbefristet. Nach § 573 BGB dürfen Sie nur mit einem berechtigten Interesse kündigen, und eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich verboten.

Die drei Gründe (§ 573 Abs. 2)

1. Erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters.
2. Eigenbedarf — Sie benötigen die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts.
3. Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung — bewusst eng. Das Gesetz schließt „ich könnte mehr Miete erzielen“ und „ich möchte sie als Eigentumswohnung verkaufen“ aus.

Eigenbedarf realistisch. Der Bedarf muss konkret und gegenwärtig sein, und das Kündigungsschreiben muss die Person und den Grund benennen (§ 573 Abs. 3) — nachgeschobene Gründe zählen in der Regel nicht. Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in der Anlage frei, sollten Sie sie anbieten (Anbietpflicht); seit BGH VIII ZR 44/16 (14.12.2016) macht ein Verstoß die Kündigung nicht mehr unwirksam, löst aber Schadensersatz aus. Vorgetäuschter Eigenbedarf — die Wohnung zu brauchen und dann nicht zu nutzen — ist der klassische Fehlschlag: Umzugskosten, Mietdifferenzen und Maklergebühren, dazu ein Glaubwürdigkeitsproblem vor Gericht.

Kündigungsfristen (§ 573c): drei Monate, ansteigend auf sechs Monate nach fünf Jahren und neun Monate nach acht Jahren Mietdauer. Zustellung bis zum dritten Werktag eines Monats.

Das Veto des Mieters. Nach § 574 BGB kann der Mieter aus Härtegründen widersprechen (Alter, Krankheit, kein bezahlbarer Ersatz), schriftlich spätestens zwei Monate vor dem Beendigungstermin — und diese Frist läuft nur, wenn Sie auf das Recht hingewiesen haben (§ 568 Abs. 2). Gerichte gewähren Fortsetzungen durchaus.

Die Sperrfrist in NRW — vor dem Kauf lesen. § 577a BGB sperrt Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung für drei Jahre, nachdem eine im vermieteten Zustand in Wohnungseigentum umgewandelte Wohnung verkauft wurde; die Länder dürfen auf zehn Jahre verlängern. Die Mieterschutzverordnung NRW setzt acht Jahre in ihren 57 Kommunen an, Bonn eingeschlossen, derzeit bis zum 28. Februar 2030. Wer in Bonn eine kürzlich umgewandelte vermietete Wohnung kauft, kommt womöglich den größeren Teil eines Jahrzehnts nicht selbst hinein.

Anhängig: Der Entwurf „Mietrecht II“ von 2026 würde die Heilungsrechte des Mieters weiter ausdehnen. Noch nicht geltendes Recht.