Eine Wohnung zu kaufen heißt, Sondereigentum (Ihre Einheit) zu kaufen plus einen Anteil am Gemeinschaftseigentum (Tragwerk, Dach, Fassade, Fenster, Steigleitungen, Treppenhaus). Die Eigentümer bilden zusammen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), eine rechtsfähige Einheit, der das Geld gehört und die die Verträge schließt.
Beschlüsse. Die Eigentümerversammlung tagt mindestens jährlich. Seit der WEG-Reform 2020 gibt es kein Quorum — wer erscheint, entscheidet. Gewöhnliche Beschlüsse ergehen mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG); im Regelfall eine Stimme je Einheit, sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt. Vollmachten brauchen Textform.
§ 19 Abs. 2 WEG listet auf, was ordnungsmäßige Verwaltung umfasst: Hausordnung, ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, Versicherung zum Neuwert, eine angemessene Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage), Vorschüsse und die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 26a), sofern es nicht weniger als neun Einheiten sind.
Geld. Nach § 28 WEG beschließen die Eigentümer Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans des Verwalters und nach Jahresende Nachschüsse oder angepasste Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung; dazu erhalten Sie jährlich einen Vermögensbericht, der die Rücklage ausweist. Eine Sonderumlage für etwas, das die Rücklage nicht deckt, ergeht mit einfacher Mehrheit. Achtung, Käufer: Nach BGH V ZR 257/16 gilt die Fälligkeitstheorie — Sie schulden die Raten, die nach Ihrer Eintragung fällig werden, auch wenn der Beschluss älter ist als Ihr Kauf. Prüfen Sie die Beschluss-Sammlung und regeln Sie das im Kaufvertrag.
Bauliche Veränderungen (§§ 20–21) ergehen mit einfacher Mehrheit, aber wer zahlt, hängt davon ab: alle anteilig nur dann, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen oder sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert; sonst zahlen nur die Ja-Stimmen.
Allein dürfen Sie: vermieten, den Mieter auswählen, innen renovieren. Nicht dürfen Sie: Fenster, Balkonoberflächen, Wohnungstür, Fassade oder gemeinschaftliche Leitungen ohne Beschluss anfassen.
Vor dem Kauf lesen: Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle, die Beschluss-Sammlung, drei Jahresabrechnungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und den Stand der Rücklage gemessen an anstehenden Arbeiten. Streitige Beschlüsse sind binnen eines Monats anzufechten (§ 45 WEG).