Eine Identität beherrscht alles:
Eigenkapitalrendite = r_Objekt + (FK/EK) × (r_Objekt − r_Fremdkapital)
Unser Fall: r_Objekt = 2,76 % (Nettoanfangsrendite), r_Fremdkapital = 4,2 %, echtes Eigenkapital bei Abwicklung 8.000 €, Fremdkapital 170.000 €, also FK/EK ≈ 21×.
Auf die Erträge allein bezogen: 2,76 % + 21 × (2,76 % − 4,20 %) ≈ −27 %. Der Hebel hilft nicht. Er zerstört die Ertragsrendite, und zwar heftig, weil r_Fremdkapital > r_Objekt ist. Das ist ein negativer Hebel, und 2026 ist er der Normalzustand nahezu jeder deutschen A- und B-Stadt: Nettorenditen von 2,5–3,0 % gegen Hypothekenzinsen von 3,7–4,3 %. Zwischen 2016 und 2021 brachten dieselben Wohnungen 3,0–3,5 % gegen 1,0–1,5 % Fremdkapital — stark positiver Hebel. Dieses Regime ist vorbei, und der größte Teil der Immobilienratgeber, die Sie lesen werden, wurde darin geschrieben. Wenn Ihnen jemand sagt, seine Wohnung „trage sich selbst“, fragen Sie, in welchem Jahr er gekauft hat.
Derselbe Faktor 21 gilt für den Preis. Ein Anstieg von 2 % auf 178.000 € sind 3.560 € — +44 % auf 8.000 € Eigenkapital. Ein Rückgang von 2 % sind −44 %. Ein Rückgang von 5 % bringt Sie ins negative Eigenkapital. Deutsche Banken stellen leistenden Darlehensnehmern keine Nachschussforderungen, ein Zwangsverkauf droht also nicht — eine echte Einschränkung ist es dennoch: Sie können nicht verkaufen und nicht gut umschulden.
Der ganze Fall ruht damit auf dem Term mit den weitesten Fehlerbalken. Das ist der Handel. Gehen Sie ihn bewusst ein, statt ihn im sechsten Jahr zu entdecken.
Was den Hebel positiv dreht:
- Unter Markt kaufen. Der einzige Hebel, der nichts kostet.
- Renditestärkere Geografie. Umland oder Kleinstadt mit 5–6 % brutto gegen rund 4 % in der Großstadt. Wirklich anderes Risiko, kein Freibier.
- Zeit. Mieten wachsen, das nominale Darlehen nicht. Die Rendite auf die Anschaffungskosten steigt, auch wenn der Carry heute negativ ist.
- Mehr Tilgung. 3 % statt 2 % kosten 142 €/Monat und verkürzen die vollständige Rückzahlung von 27,5 auf 21,3 Jahre; im Jahr 10 stehen dann 108.000 € offen statt 128.800 €.
Bei der Anschlussfinanzierung entschärft sich der Hebel von selbst — wenn die Preise halten. 128.800 € gegen einen Wert von 217.000 € sind 59 % Beleihung, zurück im besten Beleihungsauslauf-Band (unter 60 %), rund 20–40 Basispunkte wert. Fallen die Preise dagegen um 30 %, sind es 85 %: Dann zahlen Sie einen Aufschlag, oder die Bank verlangt eine Sondertilgung oder zusätzliche Sicherheiten. Rechnen Sie diesen Ast durch, bevor Sie unterschreiben, nicht 2036.