- Kaufpreisaufteilung in der Urkunde — rund 75 % Gebäudeanteil in den Notarvertrag schreiben (Bodenwert auf BORIS.NRW prüfen). Nach BFH bindend, solange sie vertretbar ist. Sie setzt die AfA-Bemessungsgrundlage.
- RND-Gutachten — das Gutachten zur Restnutzungsdauer hebt die AfA von 2 % auf ca. 2,9–3,3 %. Die restriktiven BMF-Regeln wurden am 1. Dezember 2025 aufgehoben. Kosten ca. 1.200 €, amortisiert in unter drei Jahren, danach reiner Gewinn.
- Zinsabzug — die 100-%-Finanzierung maximiert ihn; Tilgung ist nie abziehbar.
- Die 15-%-Falle, beherrscht — die netto in Rechnung gestellte Sanierung muss 36 Monate lang unter 15 % der Gebäudekosten bleiben, sonst wird alles zur Abschreibung über 50 Jahre. Material zählt mit; die eigene Arbeit existiert steuerlich nicht (weder abziehbar noch mitgezählt). Spielraum im Basisszenario ≈ 19 T€ — komfortabel.
- Verteilung nach § 82b — größeren Erhaltungsaufwand nur rund um Einkommensspitzen oder -täler auf 2–5 Jahre verteilen.
- Damnum — bis 5 % bei mindestens 5 Jahren Zinsbindung sofort abziehbar; optionaler Booster im ersten Jahr.
- Möbel — Gegenstände bis 800 € netto sofort abschreiben (Weg 2).
- Monatlich statt jährlich — der Lohnsteuer-Ermäßigungsantrag trägt den Verlust in die ELStAM ein: die Erstattung kommt mit jedem Gehalt.
- Struktur — 50/50 im Grundbuch, beide im Darlehen, Zahlung vom Gemeinschaftskonto (vermeidet die Drittaufwandsfalle). Das Aufteilungsverhältnis ändert die gemeinsame Veranlagung nicht.
- Ausstieg — ab zehn Jahren Haltedauer ist der Verkauf steuerfrei, und die AfA wird nicht zurückgeholt.
Punkte 1, 2 und 9 vor der Beurkundung mit einem Steuerberater bestätigen.