Die Absetzung für Abnutzung (AfA) lässt Sie die Kosten des Gebäudes über seine gesetzliche Nutzungsdauer abschreiben. Es ist der eine Abzug, den Sie jedes Jahr geltend machen, ohne einen Cent auszugeben.
Nur das Gebäude, nie der Boden
Abgeschrieben wird allein das Gebäude. Grund und Boden nicht — das Gesetz unterstellt, dass er sich nicht abnutzt. Jeder Euro des Kaufpreises, der auf den Boden entfällt, ist für die AfA totes Kapital. Verloren ist er nicht (er mindert einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn innerhalb der Zehnjahresfrist, und die Zinsen für den Bodenanteil bleiben voll abziehbar), aber er erzeugt keinen jährlichen Abzug. Deshalb ist die Kaufpreisaufteilung die wirkungsvollste Zahl in der ganzen Akte.
Lineare Sätze, Stand 2026 (§ 7 Abs. 4 EStG)
| Gebäude fertiggestellt | Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| vor dem 1.1.1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 – 31.12.2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| ab dem 1.1.2023 | 3,0 % | 33 1/3 Jahre |
Eine degressive AfA von 5 % vom Restwert existiert (§ 7 Abs. 5a EStG), aber nur, wenn der Bau zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 begonnen wurde — für einen typischen Bonner Bestandskauf ohne Bedeutung.
Was in die AfA-Bemessungsgrundlage geht
Der Gebäudeanteil des Kaufpreises plus derselbe Prozentsatz jeder Anschaffungsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Käufermakler, Gutachterkosten. Teilen Sie sie mit demselben Gebäude-/Boden-Verhältnis auf.
Ausgenommen: Finanzierungskosten (die stattdessen sofort abgezogen werden) und der Teil des Kaufpreises, der auf die vom Verkäufer übernommene Erhaltungsrücklage entfällt — nach OFD Frankfurt vom 9.11.2022 sind das keine Anschaffungskosten der Wohnung.
Rechenbeispiel: 180.000 € Kaufpreis + 15.000 € Nebenkosten = 195.000 €; 71 % Gebäude = 138.450 €; zu 2 % = 2.769 € pro Jahr.
Im Anschaffungsjahr läuft die AfA zeitanteilig monatlich ab dem Monat, in dem Nutzen und Lasten übergehen — nicht ab dem Notartermin.