Private Vermieter erklären ihre Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, § 21 EStG). Maßgeblich ist das Zufluss- und Abflussprinzip (§ 11 EStG): Einnahmen und Werbungskosten werden in dem Kalenderjahr steuerlich wirksam, in dem sie auf Ihrem Konto ein- bzw. abgeflossen sind.
Die wichtigsten Werbungskosten (§ 9 EStG)
- Schuldzinsen: Die von der finanzierenden Bank berechneten Darlehenszinsen sind zu 100 % als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Die Tilgung ist steuerlich neutral, da sie Vermögen aufbaut.
- Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung): Der lineare Gebäudeabschreibungssatz (2,0 % bei Baujahr 1925–2022; 3,0 % bei Neubau oder erhöht per Restnutzungsdauergutachten) wird auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten angewendet.
- Laufende Verwaltungskosten: Die nicht-umlagefähige Verwaltergebühr, Kontoführungsgebühren für das Mietkonto und Fahrtkosten zur Wohnung (0,30 €/km).
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 64 EStG): Netto-Renovierungsrechnungen in den ersten drei Jahren nach Kauf dürfen 15 % des Gebäudewerts nicht übersteigen. Überschreiten Sie diese 15-%-Grenze, können Sie die Rechnungen nicht sofort absetzen, sondern müssen sie über bis zu 50 Jahre abschreiben!
Keine Steuerberatung: Für deine individuelle Einkommensteuererklärung ist die Konsultation eines Steuerberaters unerlässlich.