Vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem: dieselben 29.500 € heute, dazu dieselben 258 €/Monat, die Sie sonst in die Wohnung verbrennen würden, über dieselben zehn Jahre.
Wohnung, Basisfall. Nettoeigenkapital im Jahr 10 nach 4 % Verkaufskosten bei 2 % jährlicher Wertsteigerung: 79.500 €, nach zehn Jahren steuerfrei im Gewinn (§ 23 EStG — siehe die Steuerstrecke).
Globaler Aktien-ETF. 29.500 € Einmalanlage plus 258 €/Monat zu 7 % nominal → rund 102.700 €. Nach Abgeltungsteuer mit der 30-prozentigen Teilfreistellung für Aktienfonds (effektiv rund 18,5 %) und dem Sparerpauschbetrag: rund 94.900 €.
Der ETF gewinnt den Basisfall um etwa 15.000 € — und bleibt dabei liquide, über tausende Unternehmen gestreut und kostet null Stunden im Jahr.
Variieren Sie die eine Annahme, auf die es ankommt:
| Wertsteigerung | Wohnung | ETF zu 7 % | Sieger |
|---|---|---|---|
| 0 %/Jahr | 42.100 € | 94.900 € | ETF um 53 T€ |
| 2 %/Jahr | 79.500 € | 94.900 € | ETF um 15 T€ |
| ~2,5 %/Jahr | ≈ 89.000 € | 94.900 € | etwa gleichauf |
| 4 %/Jahr | 124.100 € | 94.900 € | Wohnung um 29 T€ |
Der Break-even liegt bei rund 2,5–3 % nominaler Wertsteigerung. Der vdp wies deutsche Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2026 mit +2,6 % gegenüber dem Vorjahr aus; Musterstadt, unser erfundenes Beispiel, liegt zwischen 0 und −1 %. Das ist ein echter Münzwurf — und einer, den Sie ein Jahrzehnt lang nicht zurücknehmen können.
Wo die Belege wirklich gemischt sind. Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick und Taylor (QJE 2019) fanden bekanntlich, dass Wohnimmobilien Aktien weltweit von 1870 bis 2015 schlugen — 6,6 % gegen 4,6 % real, bei etwa halber Volatilität. Ihre eigene deutsche Reihe sagt aber: nach 1980 Wohnimmobilien 4,1 % real, Aktien 10,1 % real. Und Chambers, Spaenjers und Steiner (RFS 2021) finden anhand echter institutioneller Abrechnungen statt Indexnäherungen Nettorenditen von nur etwa 2,3 % real, weil Instandhaltung und Investitionen weit mehr Miete aufzehren, als Indizes unterstellen. Behandeln Sie „Immobilien schlagen Aktien“ als umstritten, nicht als geklärt.
Was wirklich für die Wohnung spricht. (a) Zehn Jahre zinsgebundener Hebel, bei Aktien ohne Nachschussrisiko nicht zu haben. (b) Das feste Darlehen über 170.000 € ist eine Short-Position in Anleihen — unerwartete Inflation verschiebt Vermögen zu Ihnen. (c) Die Miete ist grob inflationsgebunden. (d) Zwangssparen, das verhaltensökonomisch einen ETF-Plan schlägt, den Sie in einem schlechten Jahr nicht mehr bedienen.
Was dagegen spricht, unverblümt. 12 % totes Geld hinein, 4 % hinaus; negativer Hebel (2,8 % Nettorendite gegen 4,2 % Zins); 8.000 € echtes Eigenkapital hinter einem Objekt für 178.000 €; zehn Jahre Illiquidität; und eine Konzentration direkt neben Ihren Gehältern. Würden Sie diese Wohnung ungehebelt zu 2,8 % Nettorendite nicht kaufen, dann kaufen Sie den Hebel und nicht die Wohnung — und Sie sollten laut sagen können, warum gehebeltes Wohneigentum an genau diesem Ort die beste verfügbare Verwendung dieses Hebels ist.