Kauf bricht nicht Miete ist § 566 BGB. Wer eine Wohnung kauft, die bereits vermietet und an den Mieter übergeben war, tritt in den bestehenden Vertrag ein, genau so wie er ist. Weder die Miete noch die Ausstattung noch die mündliche Erlaubnis für den Hund lassen sich neu verhandeln. Nebenabreden, Staffelmiete, Indexmiete und früher erteilte Zustimmungen kommen alle mit.
Die Zeitfalle. Vermieter werden Sie erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch — nicht beim Notar und nicht mit dem vereinbarten Besitzübergang / Nutzen-Lasten-Wechsel. In der Lücke dazwischen, oft zwei bis sechs Monate, ist der Verkäufer weiterhin der rechtliche Vermieter. Ein guter Kaufvertrag tritt Ihnen die Mietforderungen ab dem Übergabestichtag ab und erteilt Ihnen eine Handlungsvollmacht. Erst nach der Umschreibung informieren Sie den Mieter in Textform über Ihre neue Bankverbindung.
Die Kaution. § 566a BGB: Sie übernehmen die Pflichten aus der Kaution, ob der Verkäufer Ihnen das Geld je ausgehändigt hat oder nicht. Zieht der Mieter im vierten Jahr aus, zahlen Sie zurück. Der Verkäufer haftet nachrangig weiter — das ist ein Prozess, kein Plan. Bestehen Sie darauf, dass die Kaution samt aufgelaufener Zinsen, getrennt angelegt nach § 551 BGB, bei Abwicklung übertragen wird, mit schriftlicher Bestätigung der Höhe.
Vor der Unterschrift anfordern: den ursprünglichen Mietvertrag samt jedem Nachtrag, das Übergabeprotokoll, den Kautionsnachweis, die letzten beiden Betriebskostenabrechnungen, eine Zahlungshistorie der Miete sowie jede bereits zugestellte Mieterhöhung oder Modernisierungsankündigung.
Und noch eines: Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Lassen Sie sich bestätigen, dass der Notar diese Mitteilung übernimmt — eine verpatzte Mitteilung begründet Schadensersatzansprüche.