Dieselbe Wohnung, fünffach ausgedrückt:
| Kennzahl | Deutsch | Rechnung | Wert |
|---|---|---|---|
| Bruttorendite | Bruttomietrendite | 7.200 € / 178.000 € | 4,04 % |
| Preisvielfaches | Kaufpreisfaktor | 178.000 € / 7.200 € | 24,7× |
| Nettoanfangsrendite | Nettomietrendite | 5.500 € / 199.500 € | 2,76 % |
| Cash-on-Cash nach Steuern | – | −3.090 € / 29.500 € | −10,5 % |
| Eigenkapital-IRR nach Steuern, 10 J. bei 2 % Wachstum | – | – | ≈ 3,8 % |
Eine Wohnung. 4,04 % und 2,76 % unterscheiden sich um ein Drittel, und die ganze Lücke besteht aus Dingen, die das Inserat nie erwähnt: 21.500 € Kaufnebenkosten im Nenner, 1.700 € jährliche nicht umlagefähige Eigentümerkosten im Zähler.
Die Bruttorendite ist die meistgenannte Zahl, weil sie als einzige in drei Sekunden aus einem Inserat berechenbar ist. Ihre Mängel, aufsteigend nach Schwere:
- Sie nutzt den Angebotspreis — einen Anker, keine Transaktion.
- Sie ignoriert 12 % Anschaffungskosten.
- Sie ignoriert jede Eigentümerkostenposition.
- Sie ignoriert die Finanzierung. Dieselbe Wohnung ist bei 4,2 % und bei 1,2 % ein völlig anderes Investment.
- Sie ignoriert die Zeit und kann deshalb nicht ausdrücken: „in Jahr 12 in Ordnung, in Jahr 4 eine Katastrophe.“
Sie ist außerdem blind für die wertvollste Tatsache über eine vermietete Wohnung: wo die laufende Miete gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete steht. Eine Wohnung, die 20 % unter dem Mietspiegel vermietet ist, trägt Potenzial in sich; eine, die 15 % darüber liegt, trägt Risiko. Identische Bruttorenditen, gegensätzliche Geschäfte. (Was Sie mit dieser Lücke tatsächlich tun dürfen, ist Mietrecht — siehe die dortige Strecke.)
Cash-on-Cash hat den spiegelbildlichen Fehler: Sie wird von Ihrer Tilgungs-Entscheidung dominiert, und die ist eine Sparentscheidung, keine Rendite. Erhöhen Sie die Tilgung von 2 % auf 3 %, verschlechtert sich Cash-on-Cash, während Ihr Vermögen schneller wächst. Optimieren Sie sie nie.
Der IRR ist die einzige Kennzahl, die die Zeit respektiert — und er ist nur so gut wie seine Ausstiegsannahme, die 80 % der Antwort ausmacht.
Arbeitsregel: mit dem Faktor filtern, mit dem IRR entscheiden. Die Bruttorendite ist ein billiger Filter, um Inserate in Serie auszusortieren; ein Kaufgrund ist sie nie. Wenn ein Makler Ihnen eine Rendite nennt, fragen Sie, was im Nenner steht. Die Antwort sagt Ihnen, wie der Rest des Gesprächs verlaufen wird.