Möbliert und kurzzeitig zu vermieten sieht nach geschenkter Rendite aus. Tatsächlich sind es drei getrennte Regulierungsebenen, gestapelt auf einer Wohnung.
1. Zweckentfremdung (öffentliches Recht). Nach dem nordrhein-westfälischen Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStG NRW) dürfen Kommunen eine Zweckentfremdungssatzung erlassen, und Bonn hat eine. Genehmigungspflichtig sind die Vermietung an wechselnde Kurzzeitgäste über das Kontingent hinaus, ein Leerstand von mehr als sechs Monaten, die gewerbliche Nutzung von mehr als der Hälfte der Fläche sowie Abriss oder Unbewohnbarmachung. Bonns genehmigungsfreies Kontingent wird mit bis zu drei Monaten bzw. maximal 90 Tagen je Kalenderjahr berichtet (Studierende bis 180 Tage mit Nachweis), und Vermietungen müssen für eine Wohnraum-Identitätsnummer registriert werden, die im Inserat anzugeben ist. Diese Zahlen sind kommunal und ändern sich — bestätigen Sie sie bei der Stadt Bonn, bevor Sie irgendetwas inserieren.
2. Mietrecht. Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Der Deckel bemisst sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete der unmöblierten Wohnung, und für den Möblierungszuschlag obendrauf gibt es keine gesetzliche Formel. Die Gerichte improvisieren — die Berliner Praxis schreibt Möbel über rund 10 Jahre mit etwa 2 % des Zeitwerts je Monat ab, Hamburg über 7 Jahre. Weisen Sie den Zuschlag im Vertrag gesondert aus und führen Sie ein Inventar mit Werten; ein nicht begründbarer Zuschlag ist schlicht zu viel gezahlte Miete, die der Mieter nach § 556g zurückfordern kann.
3. Die Ausnahme, die Sie vermutlich nicht haben. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nimmt Wohnraum, der „zum vorübergehenden Gebrauch“ vermietet ist, vom größten Teil des Mieterschutzes aus. Entscheidend ist der tatsächliche Zweck, nicht das Etikett oder die Vertragslaufzeit. Macht Ihr Mieter die Wohnung zum Lebensmittelpunkt, ist es ein gewöhnliches geschütztes Mietverhältnis — rückwirkend, zur gedeckelten Miete, mit vollem Kündigungsschutz. Ein befristeter Vertrag hilft auch nicht einfach so: § 575 BGB lässt ihn nur aus drei genannten Gründen zu (Eigennutzung, geplanter Abriss bzw. wesentliche Arbeiten, Vermietung an einen Betriebsangehörigen), schriftlich erklärt zu Vertragsbeginn.
In Vorbereitung: Der Entwurf „Mietrecht II“ (Kabinett 29. April 2026, erste Lesung im Bundestag 10. Juli 2026, noch nicht geltendes Recht) deckelt den Möblierungszuschlag Berichten zufolge bei rund 10 % der Nettomiete und definiert Kurzzeitvermietung als etwa sechs Monate, verlängerbar auf acht.
Für eine erste Wohnung unter 200 T€ ist die schlichte unmöblierte Dauervermietung die deutlich varianzärmere Wahl.