Referenzangebote August 2026 (Dr. Klein, 11. August, Referenzdarlehen 350 T€): 10 Jahre 3,70 % Sollzins, 15 Jahre 3,91 %, 20 Jahre 4,04 %. Für einen Beleihungsauslauf von 95 % wie unseren kommen rund 0,5 Prozentpunkte hinzu. Zum Kontext: Der EZB-Einlagensatz liegt nach einem Schritt um +25 Basispunkte am 11. Juni 2026 bei 2,25 % — die erste Erhöhung seit 2023. Niemand kennt den weiteren Pfad, die EZB eingeschlossen.
Die naive Fragestellung lautet: „Wie lange will ich Sicherheit?“ Die richtige lautet: Sie kaufen eine einseitige Option, und § 489 BGB schenkt Ihnen den Ausstieg.
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Ein Darlehensnehmer mit gebundenem Sollzins darf zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung vollständig kündigen, mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Vertraglich ausschließen lässt sich das nicht.
Eine Zinsbindung über 15 Jahre ist also keine Bindung über fünfzehn Jahre. Sie ist 10,5 Jahre Bindung plus 4,5 Jahre Schutz, den Sie jederzeit aufgeben dürfen. Fallen die Zinsen, gehen Sie im Monat 126 und schulden um. Steigen sie, behalten Sie 3,91 % bis 2041. Kopf gewinnen Sie, Zahl verlieren Sie nicht.
Bepreisen Sie die Option. Auf 170.000 € sind die 0,21 Prozentpunkte Aufschlag von 10 auf 15 Jahre 357 €/Jahr, über das gebundene Jahrzehnt also rund 3.570 €. Was sie schützt: 4,5 Jahre auf einen Saldo von etwa 129.000 €. Liegen die Zinsen 2036 zwei Prozentpunkte höher, sind das 2 % × 129.000 € × 4,5 ≈ 11.600 €. 3.600 € für 11.600 € in einem plausiblen schlechten Zustand zu zahlen, ist billige Versicherung. Rechnen Sie aber neu, statt die Regel zu erben: Als der Abstand von 10 auf 15 Jahre 60–80 Basispunkte betrug, wie 2022, sagte dieselbe Rechnung nein. Eine Einschränkung — die Zehnjahresuhr beginnt bei jedem Nachtrag, der das Darlehen ändert, von vorn. Setzen Sie sie nicht versehentlich zurück.
Stresstest bei +2 Prozentpunkten. Im Jahr 11 beträgt der Saldo 128.800 €, die Miete ist auf rund 8.780 € gewachsen und die Kosten auf 2.070 €, der NOI liegt also bei 6.710 €. Der Break-even-Zins der Anschlussfinanzierung — der Punkt, an dem die Wohnung ihre eigenen Zinsen nicht mehr deckt — ist 6.710 € / 128.800 € = 5,2 %. Bei 6,2 % tragen Sie vor Steuern 1.280 €/Jahr negative Spanne, während die Annuität bei 2 % Tilgung 880 €/Monat beträgt, praktisch unverändert gegenüber heute, weil der Saldo geschrumpft ist.
Das ist die eigentliche Lehre. Ein Zinsschock kommt als Liquiditätsproblem an, lange bevor er als Renditeproblem ankommt. Prüfen Sie, ob Sie zahlen können, nicht, ob der IRR noch ansehnlich aussieht.