Die Kaufnebenkosten in NRW liegen bei rund 12,0 % mit Makler (6,5 % Grunderwerbsteuer + ca. 1,9 % Notar/Grundbuch + 3,57 % Maklerprovision) oder bei rund 8,4 % ohne. Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten — die Nebenkosten sind nicht finanzierbarer Eigenkapitalverbrauch.
Also: Preisobergrenze ≈ 178 T€ mit Makler / 184 T€ provisionsfrei, um unter 200 T€ Gesamtaufwand zu bleiben. Ein provisionsfreies Inserat ist 5–6 T€ geschenktes Geld und kann in eine günstigere Zinsstufe rutschen.
Liquiditätsplan bei 152 T€: Nebenkosten 18,2 T€ + RND-Gutachten 1,2 T€ + Material in Eigenleistung 3 T€ + Reserve 7,6 T€ (die Reserve wird nie angetastet — sie ist der Puffer für Sonderumlage und Leerstand).