Grunderwerbsteuer: 6,5 %, einmalig
NRW erhebt 6,5 %, den bundesweit höchsten Satz, unverändert seit 2015. Bei einer Wohnung für 180.000 € sind das 11.700 €, fällig etwa einen Monat nach dem Grunderwerbsteuerbescheid; der Notar kann die Eigentumsumschreibung erst veranlassen, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Werbungskosten sind das nicht — die Steuer wird als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und nur langsam über die AfA auf den Gebäudeanteil zurückgeholt.
Die Bemessungsgrundlage legitim senken
Besteuert wird die Gegenleistung für Grund und Gebäude. Bewegliches Inventar, das tatsächlich mitverkauft wird — Einbauküche, Schränke, Markise, Sauna, Gartengeräte — gehört nicht dazu. Führen Sie jede Position mit einem realistischen Zeitwert in einer gesonderten Vertragsklausel auf. 8.000 € Küche sparen 520 €.
Zwei Grenzen:
- Die Werte müssen vertretbar sein. Finanzämter beanstanden Inventar deutlich oberhalb von etwa 15 % des Kaufpreises regelmäßig und verlangen Rechnungen, Fotos oder Altersnachweise. Überzogene Listen verunsichern außerdem die Bank, denn Inventar ist keine Sicherheit und wird aus dem finanzierten Betrag herausgerechnet.
- Die vom Verkäufer übernommene Erhaltungsrücklage mindert die Bemessungsgrundlage nicht — das hat der BFH mit II R 49/17 (16.9.2020) entschieden, selbst wenn der Vertrag sie gesondert ausweist. Unangenehmerweise erhöht sie auch Ihre AfA-Bemessungsgrundlage nicht (OFD Frankfurt, 9.11.2022).
Grundsteuer: jährlich, und der Mieter zahlt sie
NRW wendet das Bundesmodell an: Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest, multipliziert ihn mit der Steuermesszahl (0,031 % für Wohngrundstücke) zum Messbetrag, und die Kommune legt ihren Hebesatz an.
Bonn hatte 2025 differenzierte Hebesätze (657 % Wohnen, 900 % Nichtwohnen). Im Juni 2026 hat der Rat die Differenzierung abgeschafft und einen einheitlichen Hebesatz für die Grundsteuer B von 680 % beschlossen, rückwirkend zum 1. Januar 2026 — für Wohnungseigentümer eine Erhöhung. Die Grundsteuer A liegt bei 543 %.
Die gute Nachricht: Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskostenposition (§ 2 Nr. 1 BetrKV) und lässt sich auf den Mieter umlegen — allerdings nur, wenn der Mietvertrag Betriebskosten tatsächlich vereinbart. Erklären Sie die Umlage als Mieteinnahme und ziehen Sie die Steuer ab; unterm Strich ist es ein Nullsummenspiel.
Keine Steuerberatung — stimmen Sie jede Inventarklausel mit Steuerberater und Notar ab.