Die Volksweisheit sagt: „Ein Monat Leerstand kostet mehr als 50 € Miete im Monat.“ Rechnen wir nach: 50 € × 12 = 600 €. Ein Monat unserer 600-€-Miete = 600 €. Sie sind exakt gleich. Der Spruch ist so, wie er dasteht, falsch — und zu verstehen, warum die Schlussfolgerung trotzdem meist trägt, ist der nützliche Teil.
1. Ein Mieterwechsel ist nicht ein Monat. Realistische Kosten eines Mieterwechsels: 1,5 Monate Leerstand (900 €), Renovierung und Kleinreparaturen (1.500 €), Vermietungsaufwand oder Makler nach dem Bestellerprinzip (500 €). Sagen wir 2.900 € — knapp fünf Monatsmieten.
2. Über die Mietdauer verteilen. Mieter A zahlt 600 € und bleibt voraussichtlich 4 Jahre: 7.200 € − 2.900 €/4 = 6.475 €/Jahr effektiv. Mieter B zahlt 650 € und bleibt 2,5 Jahre: 7.800 € − 2.975 €/2,5 = 6.610 €/Jahr. B gewinnt trotzdem. Der Break-even liegt bei einem Auszug von B alle 2,2 Jahre. Allein nach der Leerstandsrechnung ist es also meist richtig, die 50 € zu nehmen — die ehrliche Fassung des Spruchs ist viel schwächer als die, die alle nachsprechen.
3. Der Term, der es tatsächlich entscheidet, ist der Zahlungsausfall, nicht der Leerstand. Ein nicht zahlender Mieter läuft in Deutschland 6–12 Monate bis zur vollstreckten Räumungsklage: 4.000–7.000 € entgangene Miete, 2.000–4.000 € Rechts- und Vollstreckungskosten, dazu die Instandsetzung. Nennen wir das Ereignis 10.000 € — sechzehn Jahre eines Aufschlags von 50 €/Monat. Hebt das Dehnen der Miete um 50 € Ihre Jahreswahrscheinlichkeit dieses Ereignisses von 1 % auf 6 %, steigen die Erwartungskosten um 500 €/Jahr und der Aufschlag ist weg.
Die richtige Aussage lautet also: Die 50 € werden nicht durch das Leerstandsrisiko bezahlt, sondern durch das Ausfallrisiko — und das Ausfallrisiko ist das Einzige, was Sie tatsächlich prüfen können.
Prüfungen, die etwas vorhersagen und gängige Praxis sind: SCHUFA-BonitätsAuskunft, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters und der Quotientest — Warmmiete ≤ 30 % des Nettohaushaltseinkommens. Bei 600 € kalt plus 150 € Nebenkosten heißt das ein Nettohaushaltseinkommen von mindestens 2.500 €/Monat. Ein Mieter bei 45 % des Nettoeinkommens ist kein besserer Mieter, weil er 650 € zugesagt hat.
Die strategische Fassung: Bei Marktmieten, die um rund 3 % steigen (der vdp wies für das zweite Quartal 2026 Neuvertragsmieten mit +3,2 % gegenüber dem Vorjahr aus), liegt ein Mieter, der acht Jahre bleibt, am Ende 10–15 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das ist der Preis für eine verlässliche Gegenpartei, und er lohnt sich meistens. Sie haben eine Anleihe gekauft, keine Auktion.