Die Fantasie lautet: „600 € Miete minus 878 € Rate = 278 €/Monat.“ Die Wirklichkeit hat eine dritte Spalte.
Die Nebenkostenvorauszahlung des Mieters deckt nur umlagefähige Positionen nach der BetrKV: Heizung, Wasser, Müll, Reinigung, Gebäudeversicherung, Hausmeister. Von einem Hausgeld von 230 €/Monat sind rund 140 € umlagefähig. Die übrigen 90 € sind dauerhaft Ihre und stehen in keinem Inserat.
Jahresbudget der nicht umlagefähigen Kosten für unsere 58-m²-Wohnung:
| Position | Deutsch | €/Jahr |
|---|---|---|
| Verwaltervergütung, Ihr Anteil | Verwaltervergütung | 360 |
| Zuführung zur Rücklage | Instandhaltungsrücklage | 700 |
| Reparaturen in Ihrer Einheit | Instandhaltung Sondereigentum | 350 |
| Leerstands- und Ausfallvorsorge | Mietausfallwagnis | 145 |
| Selbstbehalt, Steuererklärung, Bank, Vermietung | – | 150 |
| Summe | 1.705 € = 2,45 €/m²/Monat |
Das ist nicht pessimistisch — es sind die amtlichen Zahlen. § 28 II. BV setzt die Instandhaltungspauschalen 2026 auf 11,50 €/m²/Jahr unter 22 Jahren, 14,58 € ab 22 Jahren und 18,62 € ab 32 Jahren. Ein Block der 1970er liegt in der obersten Stufe: 18,62 € × 58 = 1.080 €/Jahr allein für Instandhaltung, also genau das, was Rücklage plus Sondereigentum oben ergeben. § 29 II. BV setzt das Mietausfallwagnis mit 2 % der Bruttomiete an. Die Verwaltungskostenpauschale 2026 liegt bei 372,46 € je Einheit und Jahr.
Vier Fallen speziell in einer WEG:
- Eine Sonderumlage ist nicht von der Rücklage gedeckt. Fragen Sie den aktuellen Stand der Rücklage ab und teilen Sie ihn durch die Gesamtfläche. Unter etwa 25 €/m² bei einem 50 Jahre alten Gebäude heißt: Das nächste Dach zahlen Sie aus eigener Tasche.
- Lesen Sie die letzten drei Protokolle und die Beschlusssammlung, bevor Sie sich verlieben, nicht danach. Eine beschlossene, aber noch nicht abgerechnete Fassadensanierung ist eine Preisverhandlung (siehe den Verhandlungsartikel); später entdeckt ist sie nur eine Rechnung.
- Ein kürzlich in Wohnungseigentum umgewandelter Block hat meist eine fast leere Rücklage.
- Rechtskosten in einer zerstrittenen WEG sind real und nach oben offen.
Korrigierte Monatsrechnung: 600 € − 878 € − 142 € = −420 €/Monat vor Steuern, rund −258 € nach dem Steuerschild. Kalkulieren Sie mit 260 €/Monat dauerhaftem negativem Carry, nicht mit 278 € Einnahme. Sich um 540 €/Monat zu irren, Monat für Monat, ist der mit Abstand häufigste Anfängerfehler bei der deutschen Vermietung.