CLAIMSTAKE · CHECKLISTE EINSEITER
Tax playbook: the ten levers
Tax · Stand: 2026-08-10
PROTOMINDS
Bonn & Köln
Ten levers, from the price split in the deed through the remaining-useful-life appraisal to a tax-free sale after ten years.
- Kaufpreisaufteilung in the deed — write ~75% building share into the notary contract (check plot value on BORIS.NRW). Binding per BFH if defensible. Sets the AfA base.
- RND-Gutachten — remaining-useful-life appraisal lifts AfA from 2% to ~2.9–3.3%. The restrictive BMF rules were repealed 1 Dec 2025. Costs ~€1,200, pays back in <3 years, then pure gain.
- Interest deduction — 100% financing maximizes it; principal is never deductible.
- The 15% trap, managed — net invoiced renovation must stay <15% of building cost for 36 months after transfer, or it all becomes 50-year depreciation. Materials count; your own labor doesn't exist for tax (neither deductible nor counted). Headroom in the base scenario ≈ €19K — comfortable.
- §82b spreading — spread big maintenance over 2–5 years only around income spikes/dips.
- Disagio — ≤5% with ≥5y fix is immediately deductible; optional year-1 booster.
- Furniture — items ≤€800 net write off immediately (Play 2).
- Monthly refund — Lohnsteuer-Ermäßigungsantrag puts the loss on your ELStAM: refund lands in each paycheck.
- Structure — 50/50 title, both on the loan, paid from a joint account (avoids the Drittaufwand trap). Split ratio doesn't change joint tax.
- Exit — hold ≥10 years → sale tax-free, AfA not clawed back.
Confirm 1, 2 and 9 with a Steuerberater before notarization.
Verified Primary Sources:
- §Grundsteuer B: Rat beschließt einheitlichen Hebesatz von 680 % (rückwirkend zum 1.1.2026)(Bundesstadt Bonn, 2026-08)
- §Grundsteuerreform - Hebesätze und Steuermesszahlen Bonn(Bundesstadt Bonn, 2026-08)
- §BFH, Urteil vom 14. Januar 2025 - IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage keine sofortigen Werbungskosten)(Bundesfinanzhof, 2026-08)
- §BFH, Urteil vom 21. Juli 2020 - IX R 26/19 (Kaufpreisaufteilung, BMF-Arbeitshilfe nicht maßgebend)(Bundesfinanzhof, 2026-08)
- §BFH, Urteil vom 14. Juni 2016 - IX R 22/15 (Schönheitsreparaturen als anschaffungsnahe HK)(Bundesfinanzhof, 2026-08)
- §BMF-Schreiben 26.1.2026 — 15% renovation rule consolidated(BMF, 2026-01)
- §BMF-Schreiben 1.12.2025 — RND-Gutachten restrictions repealed(BMF, 2025-12)
- §BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 - Abgrenzung Erhaltungsaufwendungen, AK, HK und anschaffungsnahe HK (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)(Bundesministerium der Finanzen, 2026-08)
- §Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Stand März 2026)(Bundesministerium der Finanzen, 2026-08)
- §§ 82b EStDV - Behandlung größeren Erhaltungsaufwands bei Wohngebäuden(dejure.org, 2026-08)
- §BMF: Finales Schreiben zur Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden(Deloitte Tax-News, 2026-08)
- §Tipps für Vermieterinnen und Vermieter(Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen, 2026-08)
- §EStG §21 – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V)(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
- §EStG §9 – Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
- §Lohnsteuerermäßigung für Vermieter (§ 39a EStG)(gutachten.org, 2026-08)
- §Hausgeld deduction only when Rücklage is spent (BFH IX R 19/24)(Haufe, 2025-01)
- §Instandhaltungsrücklage reduziert Grunderwerbsteuer nicht (BFH II R 49/17)(Haufe, 2026-08)
- §Drittaufwand bei Finanzierung durch Ehegatten(Haufe, 2026-08)
- §Grunderwerbsteuer NRW 6.5% (2026)(immobilie.nrw, 2026)
- §KPMG on the RND repeal(KPMG, 2025-12)
- §BMF: Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und Anschaffungs-/Herstellungskosten(KPMG Deutschland, 2026-08)
- §Grundfreibetrag 2026, Progressionsstufen und Freigrenze beim Solidaritätszuschlag(HS&P Rechtsanwälte Steuerberater, 2026-08)
- §Merkblatt zur verbilligten Vermietung zu Wohnzwecken(Bayerisches Landesamt für Steuern, 2026-08)
- §Grunderwerbsteuer NRW 2026 - Steuersatz und Bemessungsgrundlage(mehrwertsteuerrechner.de, 2026-08)
- §Aktuelles zu den Werbungskosten bei verbilligter Vermietung (§ 21 Abs. 2 EStG)(RWT Gruppe, 2026-08)
- §Gewerblicher Grundstückshandel und die Drei-Objekt-Grenze(smartsteuer, 2026-08)
- §Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen (§ 23 EStG)(Gonze & Schüttler AG, 2026-08)
- §Instandhaltungsrücklage: volle Grunderwerbsteuer, aber keine AfA (OFD Frankfurt 9.11.2022)(DSG Steuerberatung Berlin, 2026-08)
- §Restnutzungsdauer-Gutachten 2026: Anforderungen, Kosten und Praxis nach der BMF-Aufhebung(Vermieterwelt, 2026-08)
- §Aufhebung BMF-Schreiben Gebäude-AfA nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer(Zentralverband des Deutschen Handwerks, 2026-08)
- §BFH IX R 19/24 – Steuerlicher Abzug von Instandhaltungsrücklagen erst bei Mittelverwendung(Bundesfinanzhof, 2025-01)