CLAIMSTAKE · CHECKLISTE EINSEITER
Steuer-Playbook: die zehn Hebel
Steuern · Stand: 2026-08-10
PROTOMINDS
Bonn & Köln
Zehn Hebel von der Kaufpreisaufteilung über das RND-Gutachten bis zum steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren.
- Kaufpreisaufteilung in der Urkunde — rund 75 % Gebäudeanteil in den Notarvertrag schreiben (Bodenwert auf BORIS.NRW prüfen). Nach BFH bindend, solange sie vertretbar ist. Sie setzt die AfA-Bemessungsgrundlage.
- RND-Gutachten — das Gutachten zur Restnutzungsdauer hebt die AfA von 2 % auf ca. 2,9–3,3 %. Die restriktiven BMF-Regeln wurden am 1. Dezember 2025 aufgehoben. Kosten ca. 1.200 €, amortisiert in unter drei Jahren, danach reiner Gewinn.
- Zinsabzug — die 100-%-Finanzierung maximiert ihn; Tilgung ist nie abziehbar.
- Die 15-%-Falle, beherrscht — die netto in Rechnung gestellte Sanierung muss 36 Monate lang unter 15 % der Gebäudekosten bleiben, sonst wird alles zur Abschreibung über 50 Jahre. Material zählt mit; die eigene Arbeit existiert steuerlich nicht (weder abziehbar noch mitgezählt). Spielraum im Basisszenario ≈ 19 T€ — komfortabel.
- Verteilung nach § 82b — größeren Erhaltungsaufwand nur rund um Einkommensspitzen oder -täler auf 2–5 Jahre verteilen.
- Damnum — bis 5 % bei mindestens 5 Jahren Zinsbindung sofort abziehbar; optionaler Booster im ersten Jahr.
- Möbel — Gegenstände bis 800 € netto sofort abschreiben (Weg 2).
- Monatlich statt jährlich — der Lohnsteuer-Ermäßigungsantrag trägt den Verlust in die ELStAM ein: die Erstattung kommt mit jedem Gehalt.
- Struktur — 50/50 im Grundbuch, beide im Darlehen, Zahlung vom Gemeinschaftskonto (vermeidet die Drittaufwandsfalle). Das Aufteilungsverhältnis ändert die gemeinsame Veranlagung nicht.
- Ausstieg — ab zehn Jahren Haltedauer ist der Verkauf steuerfrei, und die AfA wird nicht zurückgeholt.
Punkte 1, 2 und 9 vor der Beurkundung mit einem Steuerberater bestätigen.
Belegte Primärquellen:
- §Grundsteuer B: Rat beschließt einheitlichen Hebesatz von 680 % (rückwirkend zum 1.1.2026)(Bundesstadt Bonn, 2026-08)
- §Grundsteuerreform - Hebesätze und Steuermesszahlen Bonn(Bundesstadt Bonn, 2026-08)
- §BFH, Urteil vom 14. Januar 2025 - IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage keine sofortigen Werbungskosten)(Bundesfinanzhof, 2026-08)
- §BFH, Urteil vom 21. Juli 2020 - IX R 26/19 (Kaufpreisaufteilung, BMF-Arbeitshilfe nicht maßgebend)(Bundesfinanzhof, 2026-08)
- §BFH, Urteil vom 14. Juni 2016 - IX R 22/15 (Schönheitsreparaturen als anschaffungsnahe HK)(Bundesfinanzhof, 2026-08)
- §BMF-Schreiben 26.1.2026 — 15% renovation rule consolidated(BMF, 2026-01)
- §BMF-Schreiben 1.12.2025 — RND-Gutachten restrictions repealed(BMF, 2025-12)
- §BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 - Abgrenzung Erhaltungsaufwendungen, AK, HK und anschaffungsnahe HK (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)(Bundesministerium der Finanzen, 2026-08)
- §Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Stand März 2026)(Bundesministerium der Finanzen, 2026-08)
- §§ 82b EStDV - Behandlung größeren Erhaltungsaufwands bei Wohngebäuden(dejure.org, 2026-08)
- §BMF: Finales Schreiben zur Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden(Deloitte Tax-News, 2026-08)
- §Tipps für Vermieterinnen und Vermieter(Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen, 2026-08)
- §EStG §21 – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V)(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
- §EStG §9 – Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
- §Lohnsteuerermäßigung für Vermieter (§ 39a EStG)(gutachten.org, 2026-08)
- §Hausgeld deduction only when Rücklage is spent (BFH IX R 19/24)(Haufe, 2025-01)
- §Instandhaltungsrücklage reduziert Grunderwerbsteuer nicht (BFH II R 49/17)(Haufe, 2026-08)
- §Drittaufwand bei Finanzierung durch Ehegatten(Haufe, 2026-08)
- §Grunderwerbsteuer NRW 6.5% (2026)(immobilie.nrw, 2026)
- §KPMG on the RND repeal(KPMG, 2025-12)
- §BMF: Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und Anschaffungs-/Herstellungskosten(KPMG Deutschland, 2026-08)
- §Grundfreibetrag 2026, Progressionsstufen und Freigrenze beim Solidaritätszuschlag(HS&P Rechtsanwälte Steuerberater, 2026-08)
- §Merkblatt zur verbilligten Vermietung zu Wohnzwecken(Bayerisches Landesamt für Steuern, 2026-08)
- §Grunderwerbsteuer NRW 2026 - Steuersatz und Bemessungsgrundlage(mehrwertsteuerrechner.de, 2026-08)
- §Aktuelles zu den Werbungskosten bei verbilligter Vermietung (§ 21 Abs. 2 EStG)(RWT Gruppe, 2026-08)
- §Gewerblicher Grundstückshandel und die Drei-Objekt-Grenze(smartsteuer, 2026-08)
- §Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen (§ 23 EStG)(Gonze & Schüttler AG, 2026-08)
- §Instandhaltungsrücklage: volle Grunderwerbsteuer, aber keine AfA (OFD Frankfurt 9.11.2022)(DSG Steuerberatung Berlin, 2026-08)
- §Restnutzungsdauer-Gutachten 2026: Anforderungen, Kosten und Praxis nach der BMF-Aufhebung(Vermieterwelt, 2026-08)
- §Aufhebung BMF-Schreiben Gebäude-AfA nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer(Zentralverband des Deutschen Handwerks, 2026-08)
- §BFH IX R 19/24 – Steuerlicher Abzug von Instandhaltungsrücklagen erst bei Mittelverwendung(Bundesfinanzhof, 2025-01)