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RND-Gutachten explained

Tax · Stand: 2026-08-10

PROTOMINDS

Bonn & Köln

A remaining-useful-life appraisal lifts depreciation from 2% to 2.9–3.3% and pays for itself in under three years.

Standard depreciation assumes a 50-year building life (2%/year, stock built 1925–2022). §7(4) S.2 EStG lets you depreciate over the actual remaining useful life if you substantiate it — for a 1970 building plausibly 30–35 years → 2.9–3.3%/year.

The tax office fought these appraisals until the BMF letter of 1 Dec 2025 repealed its restrictive 2023 rules; the governing standard is again the taxpayer-friendly BFH case law. Cost: €950–1,800 online. In the base scenario it adds ~€1,100/year of AfA ≈ +€460/year cash at 42% — permanently.

Verified Primary Sources:

§Grundsteuer B: Rat beschließt einheitlichen Hebesatz von 680 % (rückwirkend zum 1.1.2026)(Bundesstadt Bonn, 2026-08)
§Grundsteuerreform - Hebesätze und Steuermesszahlen Bonn(Bundesstadt Bonn, 2026-08)
§BFH, Urteil vom 14. Januar 2025 - IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage keine sofortigen Werbungskosten)(Bundesfinanzhof, 2026-08)
§BFH, Urteil vom 21. Juli 2020 - IX R 26/19 (Kaufpreisaufteilung, BMF-Arbeitshilfe nicht maßgebend)(Bundesfinanzhof, 2026-08)
§BFH, Urteil vom 14. Juni 2016 - IX R 22/15 (Schönheitsreparaturen als anschaffungsnahe HK)(Bundesfinanzhof, 2026-08)
§BMF-Schreiben 26.1.2026 — 15% renovation rule consolidated(BMF, 2026-01)
§BMF-Schreiben 1.12.2025 — RND-Gutachten restrictions repealed(BMF, 2025-12)
§BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 - Abgrenzung Erhaltungsaufwendungen, AK, HK und anschaffungsnahe HK (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)(Bundesministerium der Finanzen, 2026-08)
§Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Stand März 2026)(Bundesministerium der Finanzen, 2026-08)
§§ 82b EStDV - Behandlung größeren Erhaltungsaufwands bei Wohngebäuden(dejure.org, 2026-08)
§BMF: Finales Schreiben zur Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden(Deloitte Tax-News, 2026-08)
§Tipps für Vermieterinnen und Vermieter(Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen, 2026-08)
§EStG §21 – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V)(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§EStG §9 – Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§Lohnsteuerermäßigung für Vermieter (§ 39a EStG)(gutachten.org, 2026-08)
§Hausgeld deduction only when Rücklage is spent (BFH IX R 19/24)(Haufe, 2025-01)
§Instandhaltungsrücklage reduziert Grunderwerbsteuer nicht (BFH II R 49/17)(Haufe, 2026-08)
§Drittaufwand bei Finanzierung durch Ehegatten(Haufe, 2026-08)
§Grunderwerbsteuer NRW 6.5% (2026)(immobilie.nrw, 2026)
§KPMG on the RND repeal(KPMG, 2025-12)
§BMF: Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und Anschaffungs-/Herstellungskosten(KPMG Deutschland, 2026-08)
§Grundfreibetrag 2026, Progressionsstufen und Freigrenze beim Solidaritätszuschlag(HS&P Rechtsanwälte Steuerberater, 2026-08)
§Merkblatt zur verbilligten Vermietung zu Wohnzwecken(Bayerisches Landesamt für Steuern, 2026-08)
§Grunderwerbsteuer NRW 2026 - Steuersatz und Bemessungsgrundlage(mehrwertsteuerrechner.de, 2026-08)
§Aktuelles zu den Werbungskosten bei verbilligter Vermietung (§ 21 Abs. 2 EStG)(RWT Gruppe, 2026-08)
§Gewerblicher Grundstückshandel und die Drei-Objekt-Grenze(smartsteuer, 2026-08)
§Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen (§ 23 EStG)(Gonze & Schüttler AG, 2026-08)
§Instandhaltungsrücklage: volle Grunderwerbsteuer, aber keine AfA (OFD Frankfurt 9.11.2022)(DSG Steuerberatung Berlin, 2026-08)
§Restnutzungsdauer-Gutachten 2026: Anforderungen, Kosten und Praxis nach der BMF-Aufhebung(Vermieterwelt, 2026-08)
§Aufhebung BMF-Schreiben Gebäude-AfA nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer(Zentralverband des Deutschen Handwerks, 2026-08)
§BFH IX R 19/24 – Steuerlicher Abzug von Instandhaltungsrücklagen erst bei Mittelverwendung(Bundesfinanzhof, 2025-01)