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Das RND-Gutachten erklärt
Steuern · Stand: 2026-08-10
PROTOMINDS
Bonn & Köln
Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer hebt die AfA von 2 % auf 2,9–3,3 % und amortisiert sich in weniger als drei Jahren.
Die lineare AfA unterstellt 50 Jahre Gebäudelebensdauer (2 %/Jahr, Bestand 1925–2022). § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt die Abschreibung über die tatsächliche Restnutzungsdauer, wenn man sie belegt — bei einem Gebäude von 1970 plausibel 30–35 Jahre → 2,9–3,3 %/Jahr.
Das Finanzamt hat solche Gutachten bekämpft, bis das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 seine restriktiven Regeln von 2023 aufgehoben hat; maßgeblich ist wieder die steuerzahlerfreundliche BFH-Rechtsprechung. Kosten: 950–1.800 € online. Im Basisszenario bringt das ca. 1.100 € zusätzliche AfA pro Jahr ≈ +460 €/Jahr liquide bei 42 % — dauerhaft.
Belegte Primärquellen:
- §Grundsteuer B: Rat beschließt einheitlichen Hebesatz von 680 % (rückwirkend zum 1.1.2026)(Bundesstadt Bonn, 2026-08)
- §Grundsteuerreform - Hebesätze und Steuermesszahlen Bonn(Bundesstadt Bonn, 2026-08)
- §BFH, Urteil vom 14. Januar 2025 - IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage keine sofortigen Werbungskosten)(Bundesfinanzhof, 2026-08)
- §BFH, Urteil vom 21. Juli 2020 - IX R 26/19 (Kaufpreisaufteilung, BMF-Arbeitshilfe nicht maßgebend)(Bundesfinanzhof, 2026-08)
- §BFH, Urteil vom 14. Juni 2016 - IX R 22/15 (Schönheitsreparaturen als anschaffungsnahe HK)(Bundesfinanzhof, 2026-08)
- §BMF-Schreiben 26.1.2026 — 15% renovation rule consolidated(BMF, 2026-01)
- §BMF-Schreiben 1.12.2025 — RND-Gutachten restrictions repealed(BMF, 2025-12)
- §BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 - Abgrenzung Erhaltungsaufwendungen, AK, HK und anschaffungsnahe HK (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)(Bundesministerium der Finanzen, 2026-08)
- §Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Stand März 2026)(Bundesministerium der Finanzen, 2026-08)
- §§ 82b EStDV - Behandlung größeren Erhaltungsaufwands bei Wohngebäuden(dejure.org, 2026-08)
- §BMF: Finales Schreiben zur Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden(Deloitte Tax-News, 2026-08)
- §Tipps für Vermieterinnen und Vermieter(Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen, 2026-08)
- §EStG §21 – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V)(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
- §EStG §9 – Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
- §Lohnsteuerermäßigung für Vermieter (§ 39a EStG)(gutachten.org, 2026-08)
- §Hausgeld deduction only when Rücklage is spent (BFH IX R 19/24)(Haufe, 2025-01)
- §Instandhaltungsrücklage reduziert Grunderwerbsteuer nicht (BFH II R 49/17)(Haufe, 2026-08)
- §Drittaufwand bei Finanzierung durch Ehegatten(Haufe, 2026-08)
- §Grunderwerbsteuer NRW 6.5% (2026)(immobilie.nrw, 2026)
- §KPMG on the RND repeal(KPMG, 2025-12)
- §BMF: Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und Anschaffungs-/Herstellungskosten(KPMG Deutschland, 2026-08)
- §Grundfreibetrag 2026, Progressionsstufen und Freigrenze beim Solidaritätszuschlag(HS&P Rechtsanwälte Steuerberater, 2026-08)
- §Merkblatt zur verbilligten Vermietung zu Wohnzwecken(Bayerisches Landesamt für Steuern, 2026-08)
- §Grunderwerbsteuer NRW 2026 - Steuersatz und Bemessungsgrundlage(mehrwertsteuerrechner.de, 2026-08)
- §Aktuelles zu den Werbungskosten bei verbilligter Vermietung (§ 21 Abs. 2 EStG)(RWT Gruppe, 2026-08)
- §Gewerblicher Grundstückshandel und die Drei-Objekt-Grenze(smartsteuer, 2026-08)
- §Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen (§ 23 EStG)(Gonze & Schüttler AG, 2026-08)
- §Instandhaltungsrücklage: volle Grunderwerbsteuer, aber keine AfA (OFD Frankfurt 9.11.2022)(DSG Steuerberatung Berlin, 2026-08)
- §Restnutzungsdauer-Gutachten 2026: Anforderungen, Kosten und Praxis nach der BMF-Aufhebung(Vermieterwelt, 2026-08)
- §Aufhebung BMF-Schreiben Gebäude-AfA nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer(Zentralverband des Deutschen Handwerks, 2026-08)
- §BFH IX R 19/24 – Steuerlicher Abzug von Instandhaltungsrücklagen erst bei Mittelverwendung(Bundesfinanzhof, 2025-01)