Vier Renditezahlen, eine Wohnung: warum die Bruttomietrendite täuscht
Finanzierung und Rechnen · Stand: 2026-08-10
Dieselbe Wohnung, fünffach ausgedrückt:
| Kennzahl | Deutsch | Rechnung | Wert |
|---|---|---|---|
| Bruttorendite | Bruttomietrendite | 7.200 € / 178.000 € | 4,04 % |
| Preisvielfaches | Kaufpreisfaktor | 178.000 € / 7.200 € | 24,7× |
| Nettoanfangsrendite | Nettomietrendite | 5.500 € / 199.500 € | 2,76 % |
| Cash-on-Cash nach Steuern | – | −3.090 € / 29.500 € | −10,5 % |
| Eigenkapital-IRR nach Steuern, 10 J. bei 2 % Wachstum | – | – | ≈ 3,8 % |
Eine Wohnung. 4,04 % und 2,76 % unterscheiden sich um ein Drittel, und die ganze Lücke besteht aus Dingen, die das Inserat nie erwähnt: 21.500 € Kaufnebenkosten im Nenner, 1.700 € jährliche nicht umlagefähige Eigentümerkosten im Zähler.
Die Bruttorendite ist die meistgenannte Zahl, weil sie als einzige in drei Sekunden aus einem Inserat berechenbar ist. Ihre Mängel, aufsteigend nach Schwere:
- Sie nutzt den Angebotspreis — einen Anker, keine Transaktion.
- Sie ignoriert 12 % Anschaffungskosten.
- Sie ignoriert jede Eigentümerkostenposition.
- Sie ignoriert die Finanzierung. Dieselbe Wohnung ist bei 4,2 % und bei 1,2 % ein völlig anderes Investment.
- Sie ignoriert die Zeit und kann deshalb nicht ausdrücken: „in Jahr 12 in Ordnung, in Jahr 4 eine Katastrophe.“
Sie ist außerdem blind für die wertvollste Tatsache über eine vermietete Wohnung: wo die laufende Miete gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete steht. Eine Wohnung, die 20 % unter dem Mietspiegel vermietet ist, trägt Potenzial in sich; eine, die 15 % darüber liegt, trägt Risiko. Identische Bruttorenditen, gegensätzliche Geschäfte. (Was Sie mit dieser Lücke tatsächlich tun dürfen, ist Mietrecht — siehe die dortige Strecke.)
Cash-on-Cash hat den spiegelbildlichen Fehler: Sie wird von Ihrer Tilgungs-Entscheidung dominiert, und die ist eine Sparentscheidung, keine Rendite. Erhöhen Sie die Tilgung von 2 % auf 3 %, verschlechtert sich Cash-on-Cash, während Ihr Vermögen schneller wächst. Optimieren Sie sie nie.
Der IRR ist die einzige Kennzahl, die die Zeit respektiert — und er ist nur so gut wie seine Ausstiegsannahme, die 80 % der Antwort ausmacht.
Arbeitsregel: mit dem Faktor filtern, mit dem IRR entscheiden. Die Bruttorendite ist ein billiger Filter, um Inserate in Serie auszusortieren; ein Kaufgrund ist sie nie. Wenn ein Makler Ihnen eine Rendite nennt, fragen Sie, was im Nenner steht. Die Antwort sagt Ihnen, wie der Rest des Gesprächs verlaufen wird.
Belegte Primärquellen:
- §§28 II. BV – Instandhaltungskosten (Pauschalen je m² Wohnfläche)(Bundesministerium der Justiz, 2026-08)
- §Kaufnebenkosten NRW 2026 – Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar, Grundbuch, Makler(immobilie.nrw, 2026-08)
- §II. BV – Anpassung der Pauschalen 2026 (Verwaltung €372,46/Wohnung; Instandhaltung €11,50/14,58/18,62 je m²)(VdW Bayern, 2026-01)