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Buying tenanted: mechanics and pitfalls

Risks in older stock · Stand: 2026-08-10

PROTOMINDS

Bonn & Köln

The tenancy transfers as it stands — rent level, deposit, every side agreement — with rent rises capped at 15% per three years.

Kauf bricht nicht Miete (§566 BGB): the contract transfers as-is — rent level, deposit, all terms. Economically the rent is yours from Besitzübergang (payment date), before the land-register entry.

Raising rent: to local Vergleichsmiete, capped 15% per 3 years (all our municipalities are covered by the NRW Mieterschutzverordnung). Modernization surcharge: 8%/year of cost, capped €3/sqm.

Check before offering: actual rent vs market (deep-under-market = capped upside — price it), Betriebskosten clauses complete, deposit handover documented, 12-month payment history.

Verified Primary Sources:

§Energieausweis: Pflichten, Kosten und Änderungen 2026(ADAC, 2026-08)
§Heizungsgesetz: Das ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026(ADAC, 2026-08)
§Bonner Mietspiegel 2026 tritt zum 1. Juli in Kraft(Bundesstadt Bonn, 2026-08)
§Zweckentfremdung von Wohnraum in Bonn(Bundesstadt Bonn, 2026-08)
§Bundestag verlängert Mietpreisbremse bis Ende 2029(Deutscher Bundestag, 2026-08)
§Mieterselbstauskunft 2026 – was Vermieter fragen dürfen(IT-Kanzlei Lutz, Ravensburg, 2026-08)
§AGG §§19, 21 – Benachteiligungsverbot im Zivilrechtsverkehr(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§Betriebskostenverordnung §2 – Katalog der Betriebskosten(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§BGB §556 – Betriebskosten und Abrechnungsfrist(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§BGB §556d – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§BGB §556g – Auskunftspflicht und Rüge(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§BGB §558 – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§BGB §559 – Mieterhöhung nach Modernisierung(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§BGB §566 – Kauf bricht nicht Miete(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§BGB §566a – Mietsicherheit beim Eigentumswechsel(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§BGB §§573, 573c, 574, 577, 577a – Kündigungsschutz(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§CO2KostAufG §5a – hälftige Aufteilung ab 2028/2029 (neu durch GModG)(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§CO2KostAufG – Anlage: Zehn-Stufen-Modell(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§WEG §§19, 20, 21, 25, 28 – Verwaltung und Beschlussfassung(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§Gebäudemodernisierungsgesetz: Chronologie und Inhalte(GEG-Infoportal des Bundes, 2026-08)
§Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) schafft GEG ab(GÖRG Rechtsanwälte, 2026-08)
§BGH: Erwerber haftet für Sonderumlage (V ZR 257/16)(Haufe, 2026-08)
§BGH: Umfassende Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse (VIII ZR 369/18)(Haufe, 2026-08)
§Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Nordrhein-Westfalen(Haufe, 2026-08)
§Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II) – Stand des Verfahrens(Haufe, 2026-08)
§NRW Mieterschutzverordnung 2025 — covered municipalities(Haus & Grund, 2025-11)
§Verlängerung der Mietpreisbremse in NRW bis 31.12.2029(Kommunen.NRW / Städte- und Gemeindebund NRW, 2026-08)
§Aus 18 werden 57 – NRW weitet Mieterschutzverordnung aus(Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung NRW, 2026-08)
§Mieterschutzverordnung NRW – Überblick(Deutscher Mieterbund NRW, 2026-08)
§Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigung (BGH VIII ZR 44/16)(Mietrecht.org, 2026-08)
§Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze deutlich ausgeweitet(BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung), 2026-08)
§Bonn kommunale Wärmeplanung (adopted 2025-07-03)(Stadt Bonn, 2025-07)
§GModG 2026 — Heizungsgesetz repeal/reform(Bundesregierung, 2026-07)
§Wohnraumstärkungsgesetz NRW: Regeln für Ferienwohnungen(Erfolgreicher Vermieten, 2026-08)
§Betriebskostenverordnung (BetrKV) – Umlagefähige Nebenkosten(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§BeurkG §17 – Grundsätze des Beurkundungsverfahrens & 14-Tage-Frist(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§BGB §446 – Gefahr- und Lastenübergang beim Kauf(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§BGB §551 – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§BGB §883 – Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)
§Maintenance reserve benchmarks (II. BV 2026)(Haufe, 2025-11)
§Energy class price impact (±20%…−9%)(immowelt, 2026-03)
§Anwendbarkeit der Mietpreisbremse auf möblierte Wohnungen(JUR | URBAN Rechtsanwalt Berlin, 2026-08)