Budgetmechanik: warum 30.000 € die eigentliche Grenze sind
Finanzierung und Rechnen · Stand: 2026-08-10
Die Kaufnebenkosten in NRW liegen bei rund 12,0 % mit Makler (6,5 % Grunderwerbsteuer + ca. 1,9 % Notar/Grundbuch + 3,57 % Maklerprovision) oder bei rund 8,4 % ohne. Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten — die Nebenkosten sind nicht finanzierbarer Eigenkapitalverbrauch.
Also: Preisobergrenze ≈ 178 T€ mit Makler / 184 T€ provisionsfrei, um unter 200 T€ Gesamtaufwand zu bleiben. Ein provisionsfreies Inserat ist 5–6 T€ geschenktes Geld und kann in eine günstigere Zinsstufe rutschen.
Liquiditätsplan bei 152 T€: Nebenkosten 18,2 T€ + RND-Gutachten 1,2 T€ + Material in Eigenleistung 3 T€ + Reserve 7,6 T€ (die Reserve wird nie angetastet — sie ist der Puffer für Sonderumlage und Leerstand).
Belegte Primärquellen:
- §Notar-/Grundbuchkosten (GNotKG) calculator(Baufi Deutschland, 2026)
- §Bauzinsen-Korridor 10 J. 3,5–4,5% je nach Beleihung und Bonität(Baufi24, 2026-08)
- §MFI-Zinsstatistik: Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Neugeschäft (monatlich, nach Zinsbindung)(Deutsche Bundesbank, 2026-07)
- §Aktuelle Bauzinsen — 10 J. 3,74% nominal / 3,83% effektiv, 15 J. 4,04/4,14 (Beispiel 350k auf 480k)(Dr. Klein, 2026-09)
- §Dr. Klein Zinsentwicklung & Prognose(Dr. Klein, 2026-08)
- §Zinsentwicklung: Seitwärtsbewegung um 4%, EZB-Leitzins 2,25%(Finanztip, 2026-08)
- §FMH: Wie realistisch ist die 100%-Finanzierung(FMH, 2026)