Aus Vermietungsverlusten monatliches Geld machen

Im ersten Jahr erzeugt eine fremdfinanzierte Mietwohnung meist einen Werbungskostenüberschuss: Zinsen, AfA, Notarkosten der Grundschuld, Vermietungskosten, Gutachten. Dieser Verlust verrechnet sich im selben Jahr und ohne Begrenzung mit allen Ihren übrigen Einkünften, das Gehalt eingeschlossen (vertikaler Verlustausgleich). Bei dauerhafter Wohnraumvermietung unterstellt das Finanzamt regelmäßig eine Einkünfteerzielungsabsicht, gewöhnliche Anfangsverluste werden also ohne Prognose anerkannt.

Warum die Zusammenveranlagung hilft

Bei Zusammenveranlagung werden Sie wie ein Steuerpflichtiger behandelt: Der Verlust mindert das gemeinsame zu versteuernde Einkommen, und der Splittingtarif verdoppelt die Tarifgrenzen (42 % beginnen 2026 bei 139.758 € gemeinsamem zu versteuerndem Einkommen; Grundfreibetrag 24.696 €). Ein Verlust von 4.200 € bei 42 % sind rund 1.764 € Einkommensteuer, dazu 9 % NRW-Kirchensteuer und Soli, soweit die Freigrenze (2026 bei 40.700 € gemeinsamer Einkommensteuer) überschritten ist — realistisch also knapp 1.950 €.

Darauf nicht 15 Monate warten

Der Regelfall ist die Erstattung mit dem Bescheid, bis zu anderthalb Jahre nachdem das Geld Ihr Konto verlassen hat. Stellen Sie stattdessen einen Lohnsteuer-Ermäßigungsantrag nach § 39a EStG. Der erwartete Vermietungsverlust wird als Freibetrag nach § 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Buchst. b eingetragen, in Ihre ELStAM geschrieben, und Ihr Arbeitgeber behält jeden Monat weniger Lohnsteuer ein.

Praktische Punkte:

• Die Antragsgrenze von 600 € in § 39a Abs. 2 gilt nur für die Nummern 1–3 und 8. Vermietungsverluste zählen ab dem ersten Euro.
• Ein Freibetrag kann für zwei Kalenderjahre gewährt werden.
• Anträge für das Folgejahr sind ab dem Herbst möglich; die Frist für das laufende Jahr ist der 30. November. Ein Antrag im Januar wirkt ab dem 1. Januar.
• Ein eingetragener Freibetrag macht die Steuererklärung zur Pflicht (§ 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG). Sie hätten ohnehin eine abgegeben.
• Bleiben Sie vorsichtig. Ein zu hoher Ansatz führt zur Nachzahlung, nicht zu einer Strafe — angenehm ist er trotzdem nicht.

Keine Steuerberatung — lassen Sie die Höhe des Freibetrags vor der Antragstellung von einem Steuerberater bemessen.