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Wohnungsübergabe & Übergabeprotokoll: Zähler, Schlüssel & Gefahrübergang
Mietrecht und WEG · Stand: 2026-08-10
PROTOMINDS
Bonn & Köln
Der wirtschaftliche Nutzen-Lasten-Wechsel bei Kaufpreiszahlung (§ 446 BGB), lückenlose Zählerablesung, Schlüsselübergabe und Mieterübernahme.
Der wirtschaftliche Übergang (Besitzübergang, auch Nutzen-Lasten-Wechsel genannt) erfolgt nicht erst mit der Grundbucheintragung, sondern am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung (§ 446 BGB). Ab diesem Tag stehen Ihnen die Mieteinnahmen zu, und Sie tragen die laufenden Betriebskosten und das Hausgeld.
Das Wohnungsübergabeprotokoll
Ob die Wohnung leersteht oder vermietet übernommen wird: Ein formelles, von beiden Parteien unterzeichnetes Übergabeprotokoll schützt vor teuren Streitigkeiten.
- Zählerstände und Zählernummern: Lückenlos ablesen und mit Fotos dokumentieren: Stromzähler, Gaszähler, Kalt- und Warmwasserzähler sowie die elektronischen Heizkostenverteiler an den Heizkörpern. Diese Zählerstände bilden die exakte Schnittstelle für Versorger und Hausverwaltung.
- Schlüsselübergabe: Zählen und funktionell testen: Wohnungstür, Haustür, Keller, Briefkasten, Tiefgarage und Zentralschlüssel (Schließanlage). Fehlende Schlüssel im Protokoll festhalten.
- Zustand und Mängel: Neu aufgetretene Schäden, Feuchtigkeit oder nicht geräumte Kellerräume dokumentieren. Vereinbaren Sie Fristen zur Nachbesserung.
- Übernahme eines bestehenden Mietverhältnisses: Informieren Sie den Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel und teilen Sie die neue Bankverbindung mit. Fordern Sie vom Verkäufer das Original des Mietvertrags samt aller Nachträge und die gesetzeskonforme Übertragung der Mietkaution (§ 566a BGB).
Belegte Primärquellen:
- §BGB §446 – Gefahr- und Lastenübergang beim Kauf(Bundesministerium der Justiz / juris, 2026-08)