Den Deal testen, nicht bewundern
Finanzierung und Rechnen · Stand: 2026-08-10
Basisfall: Eigenkapital-IRR nach Steuern über zehn Jahre auf 29.500 €, bei 2 % jährlichem Preis- und Mietwachstum und 4 % Verkaufskosten — rund 3,8 % nominal, etwa 1,8 % real. Unter dem Hypothekenzins. So sieht ein vollständig ehrlich gerechneter Fall 2026 aus, und wenn Ihre Tabelle 9 % sagt, haben Sie etwas weggelassen.
Jetzt bewegen wir jeweils eine Eingangsgröße:
| Änderung | IRR | Δ |
|---|---|---|
| Basisfall | 3,8 % | – |
| Wertsteigerung 0 %/Jahr | ≈ −6 % | −9,8 pp |
| Wertsteigerung 4 %/Jahr | ≈ 9,8 % | +6,0 pp |
| Kaufpreis −5 % (8.900 € weniger) | 5,7 % | +1,9 pp |
| Hypothekenzins +1 pp | 2,1 % | −1,7 pp |
| Ein Monat Leerstand pro Jahr | 3,1 % | −0,7 pp |
| Nicht umlagefähige Kosten +300 €/Jahr | 3,4 % | −0,4 pp |
| Mietwachstum 3 %/Jahr statt 2 % | 4,1 % | +0,3 pp |
Vier Schlüsse, die ein rechnender Käufer ernst nehmen sollte.
1. Die Wertsteigerung ist keine Variable, sie ist das Geschäft. Eine Schwankung von ±2 Prozentpunkten bewegt den IRR über eine Spanne von rund 16 Prozentpunkten; alles Übrige zusammen bewegt ihn etwa 3. Sie kaufen kein Vermietungsgeschäft, Sie kaufen einen gehebelten Anspruch auf die Bodenpreise einer einzigen Stadt mit einem Vermietungsgeschäft daran. Der vdp wies deutsche Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2026 mit +2,6 % gegenüber dem Vorjahr aus, während Musterstadt, die erfundene Stadt unseres Beispiels, rund 1 % unter dem Vorjahr liegt. Ihr Basisfall sollte bescheiden sein.
2. Der gezahlte Preis ist der einzige große Hebel, den Sie steuern. 8.900 € Nachlass schlagen einen vollen Prozentpunkt Zins, und anders als der Zins ist er zum Preis eines unangenehmen Gesprächs zu haben.
3. Zinsrisiko ist ein Liquiditäts-, kein Renditerisiko. +1 Prozentpunkt kostet nur 1,7 Prozentpunkte IRR, weil bei gleichbleibender Tilgung ein höherer Zins auch schneller tilgt. Aber die monatliche Belastung nach Steuern steigt von 258 € auf 340 €. Was Menschen beendet, ist die Zahlungsfähigkeit, nicht der IRR.
4. Die Eingaben, an denen Sie den Samstag feilen, sind fast bedeutungslos. Mietwachstum, Indexierung der Betriebskosten, der exakte AfA-Beginn: Rundungsfehler. Hören Sie auf, daran zu polieren.
Vorgehen. Bauen Sie das Modell einmal. Fahren Sie dann sechs Einzelstresstests plus einen kombinierten schlechten Dienstag: 0 % Wertsteigerung, +1 Prozentpunkt bei der Anschlussfinanzierung, zwei Monate Leerstand im dritten Jahr und eine Sonderumlage von 4.000 € im fünften. Können Sie in dieser Welt jede Rate zahlen, ist das Geschäft überlebbar. Überlebensfähigkeit zuerst, Rendite danach — ein Geschäft, das Sie durch ein schlechtes Jahrzehnt halten können, schlägt ein besseres, das Sie in ein solches hinein verkaufen müssen.
Belegte Primärquellen:
- §Engel & Völkers Immobilienpreise Bonn(Engel & Völkers, 2026-06)
- §vdp-Immobilienpreisindex Q2 2026 – uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise(vdpResearch / Verband deutscher Pfandbriefbanken, 2026-08)