Auch eine Wohnung ist eine Portfolioentscheidung

Die Wohnung steht nicht für sich. Sie tritt in eine Haushaltsbilanz ein, deren größter Vermögenswert bereits etwas anderes ist: zwei Gehälter aus der Softwareentwicklung im Raum Bonn–Köln.

Sehen Sie sich an, was tatsächlich korreliert. Ein ernster Einbruch der deutschen Tech-Beschäftigung trifft gleichzeitig: (a) beide Einkommen, (b) die lokale Mietnachfrage, (c) die lokalen Preise, (d) Ihre Fähigkeit, 878 €/Monat zu bedienen, und (e) Ihre Fähigkeit zu verkaufen — denn die Käufer sind Menschen wie Sie. Das ist keine Diversifikation, das ist ein gehebeltes Nachlegen auf einen einzigen regionalen Arbeitsmarkt. Jordà und Kollegen zeigen, dass Immobilienrenditen über Länder hinweg schwach korrelieren — was nichts über die Korrelation zwischen Ihrer Wohnung und Ihrer Gehaltsabrechnung sagt, und die ist hoch.

Drei Zahlen sollten die Dimensionierung bestimmen.

1. Beurteilen Sie die Konzentration am Bruttoengagement, nicht am Eigenkapital. Sie binden 29.500 € und kontrollieren 178.000 € — 6-facher Bruttohebel auf einen unteilbaren Vermögenswert in einer einzigen Postleitzahl. 178.000 € ist die Zahl, die sich wie Risiko verhält.

2. Die Reserve ist nicht das Eigenkapital, und sie ist nicht optional. Vor der Abwicklung brauchen Sie zusätzlich zu den 29.500 €: zwölf Monatsannuitäten (10.600 €), eine plausible Sonderumlage (5.000 €) und Ihren gewöhnlichen Notgroschen. Sind 30.000 € Ihr gesamtes Bargeld, lautet die ehrliche Antwort, dass dieses Geschäft zu groß ist — und die Lösung ist, zwei Jahre zu warten, nicht eine billigere Wohnung mit derselben Nullreserve zu kaufen. Das ist der häufigste Weg, auf dem ein Erstkauf schiefgeht, und er hat nichts mit der Wohnung zu tun.

3. Machen Sie den Überlebenstest vor der Unterschrift. Einer von Ihnen neun Monate ohne Arbeit; die Wohnung vier Monate leer; die WEG beschließt eine Umlage über 6.000 €. Das Loch ≈ 2.400 € Miete + 6.000 € + neun Monate eines Gehalts. Können Sie jede Rate zahlen, ohne zu verkaufen? Wenn nicht, ist die Position falsch dimensioniert, und keine Anpassung der Mietprognose repariert das.

Liquidität. Ein deutscher Wohnungsverkauf dauert in einem normalen Markt drei bis sechs Monate und in einem schlechten deutlich länger, bei rund 4 % Kosten. Sie können nicht 20 % einer Wohnung verkaufen, und Sie können nicht umschichten. Dieser Vermögenswert reagiert nicht auf einen Sinneswandel, auch nicht auf einen Ortswechsel.

Wie ein Paar einen Erstkauf dimensionieren sollte. Setzen Sie die Obergrenze aus dem Stressfall, nicht aus dem Basisfall: die höchste monatliche Belastung nach Steuern, die Sie mit einem Gehalt tragen könnten, bei +1 Prozentpunkt auf den Anschlusszins und zwei Leerstandsmonaten im Jahr. Der Preis, den das trägt, ist Ihr Budget — und dann kaufen Sie etwas kleiner. Die Aufgabe der ersten Einheit ist es, Ihnen das Geschäft beizubringen, ohne den Haushalt zu gefährden.