Der Notartermin: Ablauf, Klausel-Checkliste & Beurkundung

Beim Notartermin wird der Immobilienkaufvertrag verbindlich geschlossen. Nach § 311b BGB bedarf jeder Vertrag über Grundstücke der zwingenden notariellen Beurkundung. Der Notar ist dabei unparteiischer Betreuer beider Parteien — er berät neutral und beurkundet die Rechtmäßigkeit, prüft aber nicht, ob der Kaufpreis wirtschaftlich klug verhandelt wurde.

Phase 1: Die gesetzliche 14-Tage-Frist (§ 17 Abs. 2a BeurkG)

Kauft ein Verbraucher von einem Unternehmer (oder vermittelt über gewerbliche Maklerstrukturen), muss der Notar den vollständigen Vertragsentwurf mindestens 14 volle Tage vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellen.

• Niemals auf diese Frist verzichten: Die 14 Tage dienen dem Überrumpelungsschutz und geben Zeit für Bankprüfung, Grundbuchanalyse und Rechtsrat.
• Finanzierungszusage abgleichen: Stimmt die Darlehenssumme exakt mit dem Zahlungsplan und den Belastungsvollmachten überein?

Phase 2: Klausel-Checkliste für den Vertragsentwurf

Folgende Klauseln müssen im Entwurf lückenlos vereinbart sein:

1. Finanzierungsvollmacht (Belastungsvollmacht): Unverzichtbar! Ermächtigt den Käufer, das Kaufobjekt schon vor der Eigentumsumschreibung mit einer Grundschuld der finanzierenden Bank zu belasten. Ohne diese Vollmacht zahlt keine Bank das Darlehen pünktlich aus.
2. Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen: Der Kaufpreis darf erst fällig werden, wenn:
   • Die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist (Rangschutz).
   • Alle Löschungsunterlagen für Grundpfandrechte des Verkäufers beim Notar treuhänderisch vorliegen.
   • Der gesetzliche Verzicht auf gemeindliche Vorkaufsrechte (Vorkaufsrechtsverzicht nach § 24 BauGB) erteilt ist.
   • Die erforderliche Verwalterzustimmung nach § 12 WEG in öffentlich beglaubigter Form vorliegt.
3. Sachmängelausschluss: Standard ist der Ausschluss der Sachmängelhaftung („gekauft wie besichtigt“). Der Verkäufer haftet nur bei vorsätzlicher oder arglistiger Täuschung (§ 444 BGB).
4. Zwangsvollstreckungsunterwerfung (§ 800 ZPO): Käufer und Verkäufer unterwerfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen wegen der Kaufpreis- bzw. Räumungspflicht.

Phase 3: Am Tag der Beurkundung

• Vorlesen des Kaufvertrags: Der Notar liest den gesamten Text im Wortlaut laut vor.
• Unterbrechen bei Unklarheiten: Jede Unstimmigkeit, falsche Flurstücksnummer, fehlende Zubehörliste (z. B. Einbauküche) oder unklare Frist muss vor der Unterschrift korrigiert werden!
• Unterschrift: Erst unterschreiben Käufer und Verkäufer, zuletzt der Notar.

Phase 4: Nach dem Notartermin

1. Notar beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt.
2. Finanzamt schickt den Grunderwerbsteuerbescheid (in NRW 6,5 % — binnen 4 Wochen zahlen!).
3. Nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung des Notars: Abruf des Bankdarlehens und Überweisung des Kaufpreises.