Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): 8 % und die Kappungen, die greifen

Nach einer Modernisierungsmaßnahme dürfen Sie die Jahresmiete um 8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Die Erhöhung ist dauerhaft und braucht keine Zustimmung des Mieters — sie ist aber eingehegt.

Modernisierung vs. Erhaltung. Es zählen nur die in § 555b aufgeführten Maßnahmen: Einsparung von Energie oder nicht erneuerbarer Primärenergie, Wassereinsparung, nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts, dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder neuer Wohnraum. Erhaltung — die Reparatur oder der Ersatz von Verschlissenem — ist Ihre Sache. Der Austausch einer 30 Jahre alten Heizung ist überwiegend Instandhaltung im Gewand der Verbesserung, und § 559 Abs. 2 verpflichtet Sie, diesen Erhaltungsanteil zu schätzen und abzuziehen. Zuschüsse und zinsverbilligte öffentliche Darlehen gehen ebenfalls ab (§ 559a).

Die Kappungen (§ 559 Abs. 3a). Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete um höchstens 3 € je m² steigen — oder um 2 € je m², wenn die Miete vor der Erhöhung unter 7 € je m² lag. Bei einer Heizungsanlage, die unter § 555b Nr. 1/1a fällt, ist der Heizungsanteil auf 0,50 € je m² in sechs Jahren gedeckelt.

§ 559e BGB erlaubt statt 8 % ganze 10 % für einen qualifizierten Heizungstausch, wenn öffentliche Förderung tatsächlich fließt. Vorsicht: § 559e wurde um die 65-%-Erneuerbaren-Regel des alten GEG herum formuliert, die das GModG im Juli 2026 aufgehoben hat. Wie er sich heute praktisch liest, klärt man besser anwaltlich, bevor man sich darauf verlässt.

Verfahren.

• § 555c: Ankündigung in Textform mindestens drei Monate vor Beginn — Art und Umfang, voraussichtlicher Beginn und Dauer, zu erwartende Mieterhöhung und zu erwartende künftige Betriebskosten; mit Hinweis auf den Härteeinwand.
• § 555d Abs. 3: Der Mieter kann bis zum Ende des Folgemonats einen Härteeinwand in Textform erheben.
• § 559b: Erklärung der Erhöhung in Textform mit vollständiger Berechnung. Geschuldet ist sie ab dem dritten Monat nach Zugang — verschoben um sechs Monate, wenn Sie nie ordentlich angekündigt haben oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt.

Als Eigentümer einer einzelnen Wohnung in einer WEG beschließt die Gemeinschaft die Arbeiten meist; Sie legen Ihren Anteil um.