Verkaufen: die Zehnjahresfrist und was die AfA mit dem Gewinn macht

Die Spekulationsfrist

Nach § 23 EStG ist ein privater Immobilienverkauf nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind beide Male die obligatorischen Rechtsgeschäfte — die Daten der notariellen Verträge, nicht Übergabe oder Zahlung. Verkaufen Sie einen Tag nach Ablauf der zehn Jahre, ist der gesamte Gewinn steuerfrei.

Der AfA-Stachel innerhalb der Frist

Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG mindert Ihre Anschaffungskosten um die bereits in Anspruch genommene AfA. Acht Jahre à 2.769 € AfA sind 22.152 €, die unmittelbar auf den Gewinn aufschlagen und mit Ihrem Grenzsteuersatz besteuert werden. Eine Wohnung, die im achten Jahr zum Einstandspreis verkauft wird, kann so eine fünfstellige Steuer auslösen.

Das Spiegelbild ist der Punkt, auf den es ankommt: Nach zehn Jahren gibt es überhaupt keine Nachversteuerung. Jeder Euro AfA bleibt dauerhaft erhalten und der Gewinn bleibt unversteuert. Diese Asymmetrie ist der Grund, warum eine ambitionierte Restnutzungsdauer dann am attraktivsten ist, wenn Sie über die zehn Jahre hinaus halten wollen.

Eine Freigrenze von 1.000 € pro Jahr deckt alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen ab (ab 2024 von 600 € angehoben). Sie ist eine Grenze, kein Freibetrag: Bei 1.001 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig.

Die Ausnahme für die Selbstnutzung

Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren bleibt steuerfrei, wenn das Objekt zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — entweder durchgehend im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Das sind Kalenderjahre, weshalb rund 14 Monate echter Selbstnutzung über drei davon hinweg genügen können.

Die Drei-Objekt-Grenze

Wer mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren nach ihrer Anschaffung verkauft, riskiert einen gewerblichen Grundstückshandel. Die Folgen: Gewerbesteuer, alle Gewinne als Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die Zehnjahresbefreiung entfällt, und die Objekte gelten als Umlaufvermögen, also gar keine AfA. Jede Eigentumswohnung zählt als ein Objekt; geerbte und wirklich selbst genutzte Objekte in der Regel nicht. Mit einer Wohnung sind Sie weit von der Grenze entfernt — denken Sie nur vor Wohnung Nummer vier daran.

Keine Steuerberatung — rechnen Sie jeden Ausstieg lange vor dem Inserat mit einem Steuerberater durch.