Die 15-%-Falle: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Wer zu früh nach dem Kauf zu viel in die Wohnung steckt, dessen sofort abziehbare Reparaturen werden rückwirkend zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — aktiviert und mit 2 % über 50 Jahre abgeschrieben statt auf einen Schlag abgezogen. Aus einem Bad für 25.000 € werden 500 € im Jahr.

Das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 (IV C 1 - S 2253/00082/001/064) fasst die Regeln zusammen, ersetzt die Schreiben vom 18.7.2003 und 20.10.2017 und gilt für alle offenen Fälle.

Der Test

Übersteigen innerhalb von drei Jahren, taggenau ab dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten — nicht ab dem Notartermin), die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes? Gemessen wird ohne Umsatzsteuer, was Ihnen still rund 19 % mehr Spielraum gibt, als die Bruttorechnungen nahelegen. Die Arbeiten müssen innerhalb der drei Jahre weder fertig noch abgerechnet noch bezahlt sein — nur begonnen.

Was zählt

Nahezu alles, einschließlich Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Böden, Heizkörpern, Türen, Fenstern). Der BFH hat das 2016 geklärt, das Schreiben von 2026 bestätigt es. Material, das Sie für Eigenleistungen kaufen, zählt ebenfalls.

Was nicht zählt

1. Erweiterungen — die sind ohnehin für sich genommen Herstellungskosten.
2. Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen — laufende Wartung (Aufzug, Heizungswartung).
3. Ihre eigene Arbeitsleistung. Eigenleistung hat gar keinen abziehbaren Wert — § 9 EStG verlangt eine tatsächliche Aufwendung — Eigenarbeit mindert also Ihren Abzug und verbraucht weniger von den 15 %.

Unabhängig davon: Ein Bündel von Arbeiten, das den Standard in mindestens drei der vier Kernbereiche (Heizung, Sanitär, Elektrik, Fenster) hebt, ist eine Standardhebung und wird unabhängig von der 15-%-Grenze zu Herstellungskosten.

Planung

Bei 138.450 € Gebäudeanschaffungskosten beträgt der Spielraum 20.768 € netto, rund 24.700 € brutto. Budgetieren Sie gegen diese Zahl, führen Sie eine laufende Summe je Rechnung und schieben Sie nicht dringende Arbeiten über den Dreijahresstichtag hinaus.

Keine Steuerberatung — planen Sie den Sanierungszeitpunkt mit einem Steuerberater, bevor Sie sich binden.