Der Werbungskosten-Katalog des Vermieters — und vier klassische Eigentore

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erzielung von Mieteinnahmen (§ 9 EStG). Die Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12a UStG), Sie ziehen also Bruttobeträge ab und es gibt keinen Vorsteuerabzug zu verfolgen.

Abziehbar

• Schuldzinsen in voller Höhe, auch der Teil, der den Boden finanziert; dazu Damnum/Disagio bis etwa 5 %
• AfA auf das Gebäude
• Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Rechtsschutz, Kontoführungsgebühren
• Hausgeld — der Bewirtschaftungsanteil (siehe unten)
• Verwaltervergütung, Hauswart, Reinigung, Garten, Schornsteinfeger
• Reparaturen und Instandhaltung (Erhaltungsaufwand)
• Maklergebühren für die Mietersuche, Inserate, Bonitätsprüfungen
• Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld — Finanzierungskosten, sofort abziehbar
• Fahrten zum Objekt mit 0,30 €/km, Telefon, Fachliteratur, Mitgliedsbeitrag Haus & Grund
• Steuerberaterkosten, soweit sie auf die Anlage V entfallen
• Arbeitsmittel unter 800 € netto; Mietgeräte

Vier klassische Eigentore

1. Tilgung — die Tilgung ist nie abziehbar. Es zählt allein die Zinsspalte. Nutzen Sie die jährliche Zinsbescheinigung der Bank, nicht Ihre Gesamtraten. Die nordrhein-westfälische Finanzverwaltung stellt das ausdrücklich klar.
2. Erhaltungsrücklage — die Einzahlung in die WEG-Rücklage ist noch kein Abzug. Der BFH hat mit IX R 19/24 (14.1.2025) bestätigt, dass der Abzug erst entsteht, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Geld tatsächlich für Erhaltung ausgibt. Teilen Sie jede Hausgeldabrechnung in den Bewirtschaftungsteil (jetzt abziehen) und die Rücklagenzuführung (parken und den Stand mitführen).
3. Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Käufermaklerprovision und die Notarkosten des Kaufs sind Anschaffungskosten, keine Werbungskosten. Sie gehen anteilig in die AfA-Bemessungsgrundlage ein.
4. Private Nutzung und § 35a — jede private oder familiäre Nutzung erzwingt eine Aufteilung, und der Handwerkerbonus des § 35a EStG steht für ein vermietetes Objekt nicht zur Verfügung; Vermieter gehen ausschließlich den Werbungskostenweg.

Keine Steuerberatung — lassen Sie Ihre erste Anlage V von einem Steuerberater durchsehen.