Vermietung an Angehörige: die 66-%- und die 50-%-Grenze

An Eltern, Geschwister oder erwachsene Kinder unter Marktmiete zu vermieten ist völlig legal — § 21 Abs. 2 EStG setzt lediglich den Preis dafür fest.

Die zwei Schwellen

Verglichen wird Ihre vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Marktmiete, und zwar warm: der ortsüblichen Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Betriebskosten, so die nordrhein-westfälische Finanzverwaltung.

• 66 % oder mehr: Die Vermietung gilt als voll entgeltlich. Voller Werbungskostenabzug, keine weitere Prüfung.
• 50 % bis unter 66 %: Voller Abzug nur bei positiver Totalüberschussprognose (üblicherweise über 30 Jahre gerechnet). Fällt sie negativ aus, werden die Kosten auf den entgeltlichen Teil aufgeteilt.
• Unter 50 %: Aufteilung von Gesetzes wegen. Bei 45 % der Marktmiete verlieren Sie 55 % von AfA, Zinsen und allem Übrigen.

Den Vergleichsmaßstab richtig bestimmen

Nutzen Sie den Bonner Mietspiegel, vergleichbare Inserate oder ein Sachverständigengutachten — und heben Sie die Belege auf. Die 66-%-Linie ist eine Kante, keine Rampe: 65,5 % verwirken den ganzen sicheren Hafen. Weil Marktmieten steigen, kann ein heute auf exakt 66 % gesetzter Vertrag binnen weniger Jahre darunter rutschen. Prüfen Sie das Verhältnis jährlich und erwägen Sie eine Index- oder Staffelklausel (im Rahmen der mietrechtlichen Grenzen, die dieser Artikel nicht behandelt).

Dokumentation: der Fremdvergleich

Die Gestaltung muss einem Fremdvergleich standhalten:

• Ein schriftlicher Mietvertrag mit den üblichen Regelungen (Dauer, Miete, Nebenkosten, Kaution, Kündigung)
• Miete, die tatsächlich überwiesen wird, monatlich und pünktlich — niemals mit einer Schenkung oder einem Unterhalt verrechnet
• Eine ordentliche jährliche Betriebskostenabrechnung
• Eine Kaution, die genau so behandelt wird wie bei einem Fremden

Barzahlungen, formloses Abrechnen zum Jahresende und fehlende Abrechnungen bringen mehr dieser Fälle zu Fall als der Prozentsatz je könnte.

Keine Steuerberatung — lassen Sie das Verhältnis und, im Bereich 50–66 %, die Prognose vor Vertragsschluss von einem Steuerberater prüfen.