Die Strategie auf einer Seite
Strategie und Ablauf · Stand: 2026-08-10
Der Plan: eine bereits vermietete 2-Zimmer-Wohnung (45–65 qm, Baujahre 1960er–80er) in Musterstadt-Nordufer oder -Weidenhof (erfundene Beispiel-Lagen) für 130–165 T€ kaufen, rund 100 % des Kaufpreises finanzieren und die 30 T€ Eigenkapital in Kaufnebenkosten, Material und Reserve stecken.
Warum: vermietete Einheiten handeln 8–15 % günstiger, der vorhandene Mieter erfüllt das Ziel „erster Mieter bis 31. Dezember“ am Tag der Kaufpreiszahlung, Banken rechnen die Miete in der Tragfähigkeit an, und in diesem Segment gibt es heute echtes Angebot.
Ehrliche Zahlen bei den Zinsen von 2026: −120 bis −240 €/Monat nach Steuererstattung, rund +3.000 €/Jahr Tilgung, finanziert vom Mieter, ca. 4.400 € Steuererstattung im ersten Jahr, steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren möglich.
Fristen: vermieteter Weg → Beurkundung bis 15. November. Leerstandsweg → Angebot angenommen bis 10. Oktober.
Belegte Primärquellen:
- §Immobilienatlas Troisdorf(ImmoScout24, 2026-06)
- §Tenanted vs vacant price discount study (42 cities)(ImmoScout24/BFW, 2025-11)
- §Grundstücksmarktbericht Bonn 2026 (official transactions)(Stadt Bonn Gutachterausschuss, 2026-04)
- §Mietspiegel Bonn 2026 (qualified, valid to 2028-06)(Stadt Bonn, 2026-07)
- §Closing timeline: Notar → Kaufpreisfälligkeit(David & Jacques, 2026)
- §Engel & Völkers Immobilienpreise Bonn(Engel & Völkers, 2026-06)
- §Preisatlas Bonn(Homeday, 2026-06)
- §Homeday Preisatlas Köln — Kaufpreise nach Stadtteil(Homeday, 2026-09)
- §Mietspiegel Bonn Q2/2026(ImmoScout24, 2026-06)
- §ImmoScout24 Immobilienpreise Köln — Kauf und Miete(ImmoScout24, 2026-09)
- §immowelt Preisindex Bonn & belt towns(immowelt, 2026-08)
- §Immobilienpreise Bonn(McMakler, 2026-06)
- §McMakler Immobilienpreise Köln(McMakler, 2026-09)