Restnutzungsdauer-Gutachten: der Neustart vom Dezember 2025

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt seit jeher die Abschreibung über die tatsächliche Nutzungsdauer, wenn sie kürzer ist als die gesetzlichen 50 Jahre. Ein Gebäude von 1968 mit 25 Jahren Restnutzungsdauer wird mit 4 % statt mit 2 % abgeschrieben.

Was sich geändert hat

Der BFH hat mit IX R 25/19 (28.7.2021) entschieden, dass jede sachverständige Methode als Nachweis zulässig ist. Das BMF hielt mit seinem Schreiben vom 22.2.2023 dagegen, das ein erschöpfendes bauteilbezogenes Gutachten verlangte, den Modellansatz der ImmoWertV faktisch ausschloss und den Kreis der Gutachter verengte.

Das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Schreiben von 2023 vollständig aufgehoben. Seit 2026 gibt es keine bindenden Verwaltungsformalien mehr: Es gelten allein das Gesetz und die BFH-Rechtsprechung, in allen offenen Fällen. Veranlagungen, die zuvor an den Formalien von 2023 gescheitert sind, lassen sich wieder aufgreifen, solange sie offen sind.

Was ein tragfähiges Gutachten enthält

• Ortsbesichtigung mit Fotodokumentation
• Bauteilbezogene Zustandsbewertung (Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Sanitär, Elektrik)
• Modernisierungshistorie und ihre alterswertmindernde Wirkung, mit offengelegter Methode (typischerweise ImmoWertV 2021, § 4 Abs. 3)
• Ein begründeter, objektspezifischer Wert — nicht die Rohausgabe einer Tabellenkalkulation

Eine Zertifizierung nach ISO/IEC 17024 oder eine öffentliche Bestellung ist nicht mehr zwingend, bleibt aber ein nützliches Glaubwürdigkeitssignal.

Die Rechnung

Gebäudebemessungsgrundlage 138.450 €: 2 % = 2.769 €/Jahr. Eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren = 4 % = 5.538 €/Jahr. Die zusätzlichen 2.769 € Abzug sind bei 42 % rund 1.160 € Steuer (mehr mit NRW-Kirchensteuer). Gutachten kosten etwa 900–1.800 € und sind selbst abziehbar, die Amortisation liegt also typischerweise bei 12–24 Monaten.

Zwei ehrliche Einschränkungen. Anbieter werben mit sehr hohen Anerkennungsquoten; behandeln Sie das als Marketing, nicht als Beleg — die Praxis unterscheidet sich weiterhin je nach Finanzamt. Und es geht um Zeitpunkte, nicht um geschenktes Geld: Eine schnellere Abschreibung verbraucht die Bemessungsgrundlage früher, und innerhalb der Zehnjahresfrist erhöht jeder Euro AfA einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Keine Steuerberatung — sprechen Sie mit einem Steuerberater, bevor Sie ein Gutachten beauftragen.