Kaufpreisaufteilung: die wertvollste Klausel Ihrer Notarurkunde

Die Kaufpreisaufteilung — die Aufteilung eines Kaufpreises auf Boden und Gebäude — legt Ihre AfA-Bemessungsgrundlage für die nächsten fünf Jahrzehnte fest. Zehn Prozentpunkte vom Boden ins Gebäude zu verschieben bringt bei einem Geschäft über 195.000 € rund 390 € mehr AfA im Jahr, bei 42 % etwa 165 € Steuer — jedes Jahr, 50 Jahre lang.

Die Aufteilung gehört in die Urkunde

BFH IX R 12/14 (16.9.2015): Eine im notariellen Vertrag vereinbarte Aufteilung bindet das Finanzamt grundsätzlich, es sei denn, sie ist ein Scheingeschäft, ein Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO) oder sie verfehlt die realen Wertverhältnisse grob und ist wirtschaftlich nicht haltbar. Verkäufern ist es meist gleichgültig — fragen Sie also nach der Klausel. Die Aufteilung erst in der Steuererklärung nachzuschieben, ist eine deutlich schwächere Position.

Die BMF-Arbeitshilfe ist nur ein Argument

Das BMF veröffentlicht eine Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (aktuelle Fassung März 2026, jährlich aktualisiert). Der BFH hat mit IX R 26/19 (21.7.2020) entschieden, dass sie die von der Rechtsprechung verlangte Aufteilung nach Verkehrswerten nicht liefert: Sie verengt die Bewertung auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren und lässt einen regionalen Baukostenfaktor außer Acht. Sie ist faktisch der eigene Vortrag der Finanzverwaltung. Im echten Streit muss das Finanzgericht regelmäßig einen vereidigten Sachverständigen bestellen (§ 81 FGO). Das BMF hat das Werkzeug seither verbessert, an seinem rechtlichen Status ändert das nichts.

Die eigene Zahl auf Plausibilität prüfen

Bodenwert = Bodenrichtwert (amtlich, kostenlos bei BORIS.NRW) × Grundstücksfläche × Ihr Miteigentumsanteil (aus der Teilungserklärung).

Beispiel: 800 €/m² × 1.200 m² × 55/1000 = 52.800 € Boden bei einer Wohnung für 180.000 €, also 29 % Boden / 71 % Gebäude.

Vertretbar gegen missbräuchlich

Vertretbar: hergeleitet aus einer dokumentierten Bodenrichtwertrechnung, Gebäudeanteil grob 55–80 % für eine Bonner Eigentumswohnung. Missbräuchlich: 90 % und mehr ohne jede Rechnung dahinter, oder ein hoher Bodenrichtwert, der schlicht ignoriert wird.

Keine Steuerberatung — lassen Sie die Klausel vor der Unterschrift von einem Steuerberater prüfen.